【国金证券】地产专题分析报告：季节效应下，新房成交延续回暖-251228（4页）.pdf

1、 敬请参阅最后一页特别声明 1 新房市场年末冲量，重点城市优质项目入市有所增加，带动新房市场整体回暖。本周新房销售面积显著回升，47 城新房成交面积录得 556.6 万平方米，创下 7 月以来周度成交新高。二手房成交量边际回落，主要受新房改善带来的挤出效应。政策方面，北京出台“京五条”优化调整房地产市场政策，带动二手房成交放量。风险提示 房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。宏观经济点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 新房方面，本周(12.20-12.26)景气度下行趋缓，新房销售面积延续季节性回升，主要受房企年末冲量，重点城市优质项目入市增加影响

2、。47 城新房成交量环比 28.1%，同比-16.4%，降幅较上周明显收窄。本周 47 城新房成交面积录得 556.6 万平方米，创下 7 月以来周度成交新高。图表图表1 1：新房成交面积新房成交面积季节性回升季节性回升 来源：ifind，国金证券研究所 二手房方面，本周(12.20-12.26)景气度底部企稳，二手房成交量小幅回落，环比-1.6%；同比增速-29.6%，降幅较上周有所走阔，主要受新房成交活跃的挤出。图表图表2 2：二手房成交面积保持稳定二手房成交面积保持稳定 来源：ifind，国金证券研究所 政策方面，本周北京优化房地产市场调控政策，具体举措包括：非京籍购房社保/个税年限要求

3、降低 1 年；多子女家庭放松五环内限购一套；商贷利率不再区分首套、二套；二套公积金贷款首付比例由 30%降低至 25%。整体看，北京010020030040050060070080090010001W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W36W37W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50W51W52W47城新房成交面积（万方）202120222023202420250501001502002503003504

4、004501W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W36W37W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50W51W52W22城二手房成交面积20212022202320242025宏观经济点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 本轮地产政策的优化主要瞄准改善需求。从实施效果看，12 月 24 日政策落地后北京市二手房成交出现放量，新房成交改善则相对不明显，这也折射出当前一线城市新房市场的主要矛盾更多

5、在于优质供给的不足。往前看，本轮北京楼市政策的调整有望带动其他一线城市房地产政策的优化，但政策整体效果预计相对有限。当前房地产市场的问题更多是结构性的。一方面，房地产市场从快速增长期走向成熟期，居民对住房的需求从投资品转向消费品，由于新房价格偏高且主要在非核心城区，往往受到二手房带来的挤出；另一方面，居民对房价调整的一致预期有待扭转，租金价格和租金回报率将成为判断房价何时止跌的前瞻指标。风险提示 房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行。宏观经济点评 敬请参阅最后一页特别声明 4 扫码获取更多服务 特别声明：特别声明：国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已

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