世邦魏理仕：2025年北京房地产市场回顾报告（19页）.pdf

1、2025年，北京办公楼市场新增供应总量仅录得18万平方米，刷新了2015年以来的历史新低，其中第四季度未有项目入市。新增供应的收缩，在客观上缓解了市场的去化压力。2025年的新租需求呈现出“前高-中弱-后稳”的特点，交易类型仍以搬迁需求为主导，占比达76%。企业在控制成本的同时，更倾向于通过“区位不变、品质提升”的方式改善办公条件。而对跨区域搬迁的租户来说，丽泽依然是最有吸引力的板块，持续承接来自CBD、金融街、中关村等区域的外迁需求。值得注意的是，与去年相比，搬迁交易面积有所下滑，这主要归因于年内租约重组及续约谈判落地性增强，续租交易数量持续增加。除此以外，全年扩租和新成立需求仅温和修复，对

2、整体成交规模的拉动作用有限。从行业需求来看，TMT持续作为年内最核心的需求来源，以算力为支撑的系统解决方案、人工智能及大数据/云计算等细分赛道保持活跃。而金融业恢复缓慢，新租多为小面积；虽在本季度有万平方米级成交短期提振，但持续性不足，未能扭转全年需求疲软的格局。专业服务业中，中资律所及咨询类企业升级换迁需求持续释放，稳居需求第三位。文体娱乐板块本季度出现年内第二笔万平方米级交易，全年新租交易面积跃升至第四位。全年全市净吸纳量累计达43.8万平方米，从而推动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%。其中，本季度受多笔大面积成交带动，净吸纳量环比上升10%。甲级市场去化优势显著，全年净吸纳量贡献

3、达70%。区域表现持续分化：科技中心子市场（中关村、望京、奥体）持续承接头部科技企业的扩租、整合及升级型搬迁等需求，成为全年去化的核心引擎。其中，中关村空置率率先降至全市最低水平。CBD、金融街、王府井、燕莎及东二环等传统区域，因金融和部分TMT企业整合退租，去化压力凸显，乙级及老旧项目尤为严峻。在新增需求恢复偏慢、企业降本诉求持续增强的背景下，业主间价格竞争加剧。年末，全市平均租金面价同样本比环比下降2.7%，至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%。其中，金融街受金融行业整合及需求偏弱影响，全年跌幅居前；而中关村子市场则率先实现年度租金降幅收窄。甲级项目通过价格调整换取成交规模

4、，成功吸引部分乙级及老旧项目租户升级换迁。而乙级市场在传统区域中承压更为明显，租金下行幅度大于甲级市场。这种分化进一步凸显了市场结构性调整的趋势。2025年，北京零售物业市场新增供应总量53.4万平方米全部来自城市更新项目，标志着“以旧换新”成为市场主线。其中第四季度迎来中关村大融城和隆福寺两个位于次级商圈的城市更新项目入市，合计新增供应29.4万平方米，同时核心商圈一家百货公司因租约到期停业。与供应端的改造同步，商业项目的运营主体变动频繁，揭示在消费需求变化与同质化竞争压力下，老牌项目通过寻求经营模式转型、业态重塑与内容创新来重获竞争力。2025年1-11月北京市社会消费品零售总额同比下降3

5、.1%，尽管仍为负增长，但降幅已有所收窄，显现出市场逐步回稳的积极信号。纵观全年，餐饮作为最大业态，其内部结构持续优化升级。本季度，餐饮业态扩张持续放缓，占比从年初的49%逐步降至42%，小吃快餐等缺乏体验、易被外卖替代的纯性价比模式需求减弱最明显，而本土化品质正餐和茶饮烘焙维持积极的扩张步伐，其中武汉餐创与云贵川料理等地方特色餐饮，新机遇不断涌现。零售方面，服饰鞋包类从年初到年末呈现回升态势，本土、年轻设计师品牌与潮流服饰零售占比显著提高。在消费者“情绪悦己”需求、业主提升消费体验和文化认同诉求的推动下，生活方式新店占比攀升至全年最高8.4%，尤其在非核心商圈占比显著上升，如DT-X凯德MA

6、LL西直门店。运动户外、健康消费品类展现出超越周期的韧性，新店占比各季稳定，沉浸式、场景化体验店保持温和可持续的增长。奢侈品主动优化布局，关闭低效门店，聚于核心商圈的地标性旗舰店，以提升单店效益和体验。此外，“首店经济”持续升温，成为撬动传统文化与现代潮流、本土特色与国际视野融合发展的核心驱动力。然而，其红利日益集中于少数运营能力极强或经过深度调改的项目，市场分化现象愈发显著。在经历此前老牌项目品牌客户流失导致空置率连续四个季度上升的局面后，本季度全市空置率首次下降，并回落到去年同期水平。业主普遍采取租金让步、转向更具客流粘性的餐饮或生活配套业态等招商策略，加之政府推动商圈升级、首店引进等消费