地产行业12月观察及数据点评：风雨之后等待彩虹-260119（11页）.pdf

1、风雨之后，等待彩虹本报告导读：2025年，全年地产有较明显的下行，但符合我们年初的判断，一是房企有正现金流、二是全年无风险，展望2026年，视角也将再次切换，从金融到经济。投资要点：预计高质量发展将贯穿2026年的主题词，并关注城市更新在其中的作用，推荐：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正;4）文旅类-华侨城A。投资开发完成额8.3万亿元，销售金额8.4万亿元，全年无风险的目标达成，2026年支出压力进一步下降。地产投资同比下降了17.2%，销售金额同比下降了1

2、2.6%，换来了全行业经营性现金流的回正，若考虑债务展期的影响，年初判断的行业进入金融无风险阶段已兑现。对此做进一步展望，预计房企策略将进一步聚焦，且判断从谨慎转为精选，考虑到城市布局的聚焦，拿地总量预计仍将减少，但拿地质量和价格将提高。因此，2026年的地产投资继续减少的部分将以建筑环节为主,这对当前行业的支出压力将进一步下降。佐证之一是待售面积，放缓意味着被动支出项下降，在2026年对房地产的关注点也将从金融切换为经济。待售面积为已竣工未售的项目，不同于市场的理解，我们更倾向于认为其为部分已交付、但尚未售罄的项目，例如部分首层、或者顶层的不好卖的房屋。截止年底，待售面积为7.7亿平方米，同

3、比增长1.6%，以目前行业资金仍偏紧的状态下，房企主动建设为现房并出售的项目预计不占多数，因此，待售面积增长放缓，也佐证了建设高峰期的完成，这和前述判断行业支出压力下降一致。那么，对2026年行业的发展来看，在金融风险继续降低的背景下，关注视角也将切换为实物支出的部分，也即从地产对金融的风险转变为地产对经济的拉动。正确理解地产对经济的拉动是关键，从建筑业传导、而非从第三产业的传导更为关键。市场一贯混淆地产对经济拉动的路径，也容易选取错误的指标来进行推理,相关可以参考此前我们发布过的报告。简单陈述,地产对经济的拉动可以分为统计在建筑业里的实物施工，和统计在地产自身的市场（虚拟）租金，前者影响的是

4、实物量、就业等，后者影响的居民财富、消费倾向等。然而，和市场认知不同的是，后者在统计数值上是相对稳定的，因此，需要着重关注的反而是前者，这是地产对经济影响的更大一部分，而它统计在建筑业当中。风险提示：不扩信用背景下，价格企稳压力仍在。相关报告12025年1-12月投资降幅扩大，销售额降幅扩大我们将2025年1-12月数据与2024年同期对比发现，2025年1-12月行业开发投资完成额较2024年同期下降17.2%；商品房销售额数据较2024年同期下降12.6%；开发资金来源较2024年同期下降13.4%；新开工面积较2024年同期下降20.4%。2025年12月环比数据：不采取可比数据口径，2

5、025年12月行业开发投资完成额较2025年11月环比下降16.5%；商品房销售额数据较2025年11月环比上升44.1%；商品房销售面积较2025年11月环比上升39.9%；开发资金来源较2025年11月环比上升26.7%；新开工面积较2025年11月环比上升20.9%；竣工面积较2025年11月环比上升354.9%。2025年1-12月数据关注点：2025年1-12月房地产开发投资累计同比下降17.2%，降幅较2025年1-11月扩大1.3个百分点。2025年1-12月新开工同比下滑20.4%，与2025年1-11月跌幅缩窄0.1个百分点。2025年1-12月竣工面积同比下降18.1%，较

6、2025年1-11月跌幅扩大0.1个百分点。2025年1-12月房企开发资金同比下降13.4%，较2025年1-11月跌幅扩大1.5个百分点。其中2025年1-12月国内贷款同比下降7.3%，个人按揭贷款同比下降17.8%，自筹资金同比下降12.2%。2025年1-12月商品房销售面积同比下降8.7%，较2025年1-11月降幅扩大0.9个百分点。同期商品房销售金额同比下降12.6%，较2025年1-11月降幅扩大1.5个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2025年1-12月一线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅扩大，二线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅扩大，三线的销售面积同比下降且降