房地产行业：拐点已现上行持续港资房企估值重塑-260125（23页）.pdf

1、投资评级：看好（维持）拐点已现上行持续，港资房企估值重塑相关报告核心观点香港住宅市场企稳回升，商业地产阶段性仍然承压：2025年香港新房成交量已接近2019年周期峰值水平，二手房成交量创2022年以来新高，住宅价格自2025年3月企稳并逐步提升，成交量价修复带动库存去化周期由125个月大幅缩减至61个月，香港住宅市场复苏趋势明确。香港零售物业租金及出租率仍处调整阶段，但租金同比跌幅收窄，部分核心区域空置率下降。写字楼租金及出租率承压，区域市场分化明显。2026年香港住宅市场有望延续量价齐升的复苏趋势：房贷利率下调是驱动房地产市场复苏的重要因素，2026年美联储降息趋势有望延续并带动香港房贷利率

2、继续下行，叠加租金水平及租金回报率持续提升，后续香港超80%的住宅有望实现供平过租。此外，近年来香港积极吸引人才流入，2022-2024年香港高才通计划、一般就业政策、输入内地人才计划、优才计划签发的签证/入境许可证合计超25万份，未来来港及留港人才或有望逐步转化为购房需求。从供给端来看，近年来香港政府供地克制，未来潜在私人住宅供应规模收缩。当前港资房企估值处历史较低分位数水平，具备修复空间，香港开发业务及土储占比较的公司更具估值弹性：主要港资房企当前估值仍具备较大的修复空间。随香港房地产市场复苏，相较于自持业务，开发业务占比较高的房企或更具投资弹性。2025年香港销售额TOP3的房企为新鸿基

3、地产、恒基地产、信和置业，其中新鸿基销售额虽同比有所下降，但仍稳居榜首，恒基地产及信和置业销售额同比分别增长61.2%、45.8%。土储结构是房企后续销售规模的重要支撑因素，恒基地产在香港土储绝对规模和相对占比上均较高，新鸿基香港土储绝对规模领先，信和置业香港土储占总土储比例较高，综合销售规模和土储情况看，我们认为恒基地产、新鸿基地产和信和置业具备更大的估值弹性。投资建议：香港住宅房地产市场复苏趋势明确，自2025年3月以住宅量价齐升，2026年有望延续增长态势。香港消费表现逐步复苏，租金端或蓄势回暖。随香港房地产市场迎来周期拐点，主要港资房企估值有望进一步提升，低估值cdot+高股息提供投资

4、价值支撑，香港开发业务占比较高且土储丰厚的房企更具销售及估值弹性，建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等公司。风险提示：香港房地产调控政策超预期；美联储降息不及预期；香港消费复苏不及预期。1香港房地产市场复盘：住宅市场筑底迎新局，商业地产当前仍承压1.1住宅成交量稳价升，库存去化周期大幅压降1.1.1住宅成交量较周期底部大幅增长，成交价逐步企稳回升新房成交量较周期底部大幅增长，已接近本轮周期中2019年峰值水平。本轮房地产行业周期中，香港新房销售量在2019年达到峰值2.1万套，随后新房市波动下行，2022年成交量下滑至1.0万，新房市场销售量筑底。2023年以来，新房销售量逐步企稳回升，2

5、025新房成交量2.1万套，已接近本轮周期中2019年峰值水平，较底部增长99.1%。(divcenter)图1：2025年香港新房成交量已接近2019年峰值(/divcenter)二手房成交量稳步提升，创2022年以来新高。香港二手房成交量在2021年达到本轮周期峰值5.7万套，2023年下降至3.2万套，随后二手房销售量逐步回升，2025年二手房成交量4.2万套，创2022年以来新高，较本轮周期底部增长31.1%。政策驱动叠加利率下调，香港住宅成交量稳步增长。2024年2月底，香港房地产市场全面“撤辣”，住宅物业交易无需再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，香港楼市时隔14年再次进入

6、“零辣招”时代，此外上调价值3000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数至7成，价值3500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至6成。政策出台后香港楼市成交量迅速上涨，2024年4月二手房成交量同比增长62%，环比增长99%。2024年9月，受美联储降息等因素影响，HIBOR降至4%以下，房贷利率降低，带动二手房成交量增长，2024年10月，香港二手房成交量同比增长75%，环比增长33%。2025年由于美联储开启降息周期等综合因素影响，HIBOR持续处于相对较低区间，香港住宅成交量稳步增长。香港住宅价格自2021年下半年以来进入下行周期，2025年3月房价重启增长。从成交价格上来看，