地产及物管行业周报：首批商业不动产REITs上报三条红线政策逐步退场-260201（17页）.pdf

1、 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 02 月 01 日 首批商业不动产 REITs 上报，三条红线政策逐步退场 看好 地产及物管行业周报（2026/1/24-2026/1/30）相关研究 房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航 2025/11/17 好房子的另类破局之道，引领核心城市五重共振好房子专题报告系列之三 2025/09/10 证券分析师 袁豪 A0230520120001 顾铮 A0230525120002 研究支持 顾铮 A0230525120002 联系人 顾铮 A0230525120

2、002 本期投资提示：地产行业数据：新房成交环比回升、二手房环比下降，新房成交推盘比回落。上周(1.24-1.30)34 个重点城市新房合计成交 211.5 万平米，环比+22.5%，其中，一二线环比+19.7%，三四线环比+53.5%。1 月(1.1-1.30)34 城一手房成交同比-23%，较 12 月+2.2pct。其中，一二线同比-22.4%，三四线同比-29.3%，分别较 12 月+2.5pct 和+0.7pct。上周 13 城二手房合计成交 128.8 万平米，环比-2.5%；1 月累计成交同比+9.3%，较 12 月+36pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 72 万平米，合

3、计成交 70 万平米，对应成交推盘比为 0.98 倍，最近三个月（25 年 10 月-25 年 12 月）分别为 1.47倍、0.9 倍和 1.0 倍。截至上周末（2026/1/30）15 城合计住宅可售面积为 8897.7 万平米，环比+0.02%。3 个月移动平均去化月数为 23.8 个月，环比+1 个月。主要政策新闻：首批 8 单商业不动产 REITs 上报，三条红线政策逐步退场。宏观方面，住建部部长倪虹在求是杂志发文，强调高质量推进城市更新；首批 8 单商业不动产REITs 已报至上交所；央行公布 25 年 Q4 房贷相关数据及同比：人民币房贷余额 52 万亿（-1.6%）、全国新发放

4、商业房贷加权平均利率为 3.1%；国务院办公厅印发工作方案，鼓励地方结合消化存量房地产等政策落实支持旅居项目用地和服务设施建设；因城施策方面，上海静安区正式启动“住房以旧换新”试点，由区公租公司定向收购符合条件的老公房（70 平/400 万总价）；重庆商业用房购房贷款最低首付比例降至 30%；公积金政策方面，天津提高首套、二套房公积金贷款限额至 120 万、100 万；其他方面，多家房企已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。公司动态跟踪：保利拟申报商业不动产 REITs，万科两笔中票获延长宽限期。经营业绩方面，多家房企发布 2025 年业绩预告：招商蛇口 10 至 12.5 亿元；华发股

5、份-90 至-70亿元；万科 A-820 亿元；恒隆地产 18.1 亿港元；融资担保方面，保利发展拟以广州保利中心、佛山保利水城项目为底层资产申报商业不动产 REITs；华发股份拟发可转债（48 亿元/6 年）；其他方面，万科第一大股东深铁集团向公司提供借款（不超过 23.6 亿元/36 个月/2.34%）；万科两笔中票“22 万科 MTN005”（37 亿元/3 年/3%）、“22 万科 MTN004”（20 亿元/3 年/3%）延长宽限期议案均获得通过，新宽限期届满日分别为26 年 2 月 10 日和 1 月 28 日；万科公司债“21 万科 02”于 26 年 1 月 30 日实施兑付，

6、其中申报回售部分 10.3 亿元，将支付固定兑付部分本金及回售部分本金的 40%。一周板块回顾：上周房地产板块弱于大市、物管板块强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 2.21%，沪深 300 指数上涨 0.08%，相对收益为-2.29%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 18 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5位的房地产个股分别为：大悦城、京能置业、新城控股、京投发展、招商蛇口，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为华联控股、西藏城投、城建发展、华夏幸福、上实发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 0.24%，沪深 300 指数上涨 0.08%，相