新城发展（1030.HK）-港股公司首次覆盖：不止于开发从平衡到引领-260203（28页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 海外公司海外公司(中国香港中国香港)证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2026.02.03 不止于开发，从平衡到引领不止于开发，从平衡到引领 新城发展新城发展(1030)Table_Industry 房地产 Table_Invest 评级：评级：增持增持 Table_CurPrice 当前价格(港元)：2.48 Table_Market 交易数据交易数据 52 周内股价区间(港元)1.69-2.71 当前股本(百万股)7,066 当前市值(百万港元)17,523 Table_PicQuote Table_Report

2、 相关报告相关报告 新城发展（1030.HK）公司首次覆盖 table_Authors 姓名 电话 邮箱 登记编号 涂力磊(分析师)021-23185710 S0880525040101 谢皓宇(分析师)010-83939826 S0880518010002 曾佳敏(分析师)021-23185689 S0880525040125 本报告导读：本报告导读：公司公司开发业务开发业务拖累逐步减轻拖累逐步减轻，商业运营商业运营 价值价值凸显凸显，未来未来业务业务增长空间和方向清晰增长空间和方向清晰明确明确。看好。看好 REITs 政策政策打开打开背景背景下下，企业价值持续，企业价值持续重估。重估。投资

3、要点：投资要点：Table_Summary 给予给予“增持”评级。“增持”评级。由于行业销售和价格持续下行，造成公司短期结算金额和利润下行，我们认为企业当前净利润不能反应后续潜在盈利变化。考虑政策端发力，资产价格逐步寻底，企业存在修复空间，采用 PB 方式估值更符合后续市场变化。我们预测公司2025/26/27 年 EPS 为人民币 0.07/0.09/0.11 元，2026 年每股净资产为 6.72 元，给予 0.5 倍 PB，对应价值为每股 3.65 港元（1 HKD=0.92 CNY）。融资融资保持畅通，保持畅通，现金流创造能力稳定提升现金流创造能力稳定提升。2025 年，公司在境内外融

4、资市场持续突破，先后发行美元债、中票和持有型不动产 ABS 等，再融资多点开花。同时，得益于公司前瞻性的战略布局，商业板块在近年宏观经济波动及地产下行周期为公司提供重要支撑。公司租金收入持续贡献稳定现金流，经常性租金收入覆盖利息倍数由 2020年的 0.87 倍提升至 1H25 的 4.42 倍，支撑常态付息能力。商业赛道能力突出商业赛道能力突出，运营运营 属性明显属性明显。公司于 2008 年涉足商业地产，属于业内较早布局商业地产的企业，为公司奠定“地产+商业”双轮驱动战略雏形。我们认为公司在商业赛道的竞争优势和 属性主要体现在：1）先发优势明显，竞争格局逐步优化；2）商业运营能力突出，经营

5、效益行业前列；3）城市消费潜力逐步释放，下沉市场换发新机。未来看，我们判断公司商业赛道长期增长逻辑主要在于通过头部集中、存量改造、数字化运营以及证券化通道，持续扩大市场份额并用更低 Cap Rate 进行资本化。开发业务拖累逐步减轻，开发业务拖累逐步减轻，利润率底部确认利润率底部确认。近年来，公司主动调整战略目标，由规模扩张转向加速去化和保障竣工交付，合同销售金额在 2019 年达到峰值后进入下行通道。公司自 2024 年 8 月起回收销售折扣，2025 年上半年较 2024 年提升 240 元/平至 10072 元/平，阶段性完成价格底部确认。我们判断随着高折扣项目结转比例下降，后续毛利率具

6、备小幅回升基础。风险提示。风险提示。1）行业规模具有缩量风险；2）市场修复不及预期。财务摘要财务摘要(百万百万人民币人民币)2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业总收入 119,464 89,227 67287 51901 40927 (+/-)%2.5%-25.3%-24.6%-22.9%-21.1%毛利润 15,939 16,168 13,981 13,709 14,100 净利润 879 491 524 623 805 (+/-)%213.3%-44.1%6.6%19.1%29.1%PE 9.74 23.92 28.06 23.57 18.25 PB 0.18