【中邮证券】房地产行业：核心城市二手房价格好转-260209（11页）.pdf

1、行业投资评级房地产行业报告（2026.2.2-2026.2.8）强于大市|维持核心城市二手房价格好转近期研究报告投资要点本周政策层面延续“稳预期”基调，中央与地方协同发力。中央层面，国新办强调“盘活闲置土地房屋”“推进农村集体经营性建设用地入市”，但明确禁止用于商品住房建设；地方层面，福建出台“库存超24个月暂停供地”“房票安置+共有产权购房”等措施，上海试点收购二手房用于保障性租赁住房（优先内环内“老破小”），南京推动“房票全城通兑”，政策精准度提升。核心城市二手房价格好转，持续跟踪二手端信心修复-挂牌/议价改善-成交结构上移的链条。行业基本面跟踪上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.01%

2、，沪深300指数下跌1.33%，房地产指数跑赢沪深300指数1.34pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.44pct。bigcirc风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。1行业基本面跟踪1.1新房成交及库存上周30大中城市新房成交面积为123.24万方，本年累计新房成交面积为870.59万方，累计同比-3.6%。30大中城市近四周平均成交面积为131.24万方，同比-18.5%，环比+0.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为39.33万方，同比+33.7%，环比+1.5%

3、，二线城市近四周平均成交面积为62.35万方，同比+16,8%，环比+1.2%，三线城市近四周平均成交面积为29.57万方，同比+5,7%，环比-1.1%。(divcenter)图表1：30大中城市新房成交面积及同比(/divcenter)注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比上周14城商品住宅可售面积为7883.7万方，同比-5.38%，环比-0.25%，14城去化周期为19.89个月，其中一线城市去化周期为14.2个月。注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周

4、无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期mid=可售面积/最近12个月月均成交量。1.2二手房成交及挂牌上周20城二手房成交面积为221.16万方，本年累计二手房成交面积为1330.26万方，累计同比+27.8%。20城近四周平均成交面积为233.48万方，同比+27.8%，环比+0.6%。注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。截至2026/1/26全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比-1.5%，挂牌价指数为147.05，环比+0%。1.3

5、土地市场成交上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为34宗，新增供应商服类土地数量为64宗，成交商服类土地数量为39宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为1。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4501元/平方米，溢价率为2.21%，环比-0.23pct，成交商服类土地楼面均价为2813.75元/平方米，溢价率为2,76%，环比-0.47pct。(divcenter)图表11：100大中城市土地供销比(/divcenter)2行情回顾上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.01%，沪深300指数

6、下跌1.33%，房地产指数跑赢沪深300指数1.34pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.44pct。从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第4、第8。上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：华发股份(+4.23%)）、栖霞建设（(+3.83%）、天健集团（(+2.58%)），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：