房地产行业上海楼市新政点评：沪“新七条”发布小阳春可期-260225（4页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究 行业跟踪报告行业跟踪报告 证券研究报告证券研究报告 股票研究/Table_Date 2026.02.25 沪沪“新七条”“新七条”发布发布，小阳春小阳春可期可期 Table_Industry 房地产房地产 Table_Invest 评级：评级：增持增持 Table_Report 相关报告相关报告 房地产第8 周成交回落、春节黄金周回升，整体回稳不变2026.02.23 房地产第7 周成交回落，行业定位积极有利于市场复苏2026.02.16 房地产租赁住房REITs 投资体系2026.02.13 房地产第6 周成交分化，房企减少拿地改善新房市

2、场预期2026.02.08 房地产第5 周成交震荡，房企降杠杆有利未来高质量发展2026.02.01 上海楼市新政点评 table_Authors 姓名 电话 邮箱 登记编号 涂力磊(分析师)021-23185710 S0880525040101 谢皓宇(分析师)010-83939826 S0880518010002 曾佳敏(分析师)021-23185689 S0880525040125 本报告导读：本报告导读：2 月月 25 日，上海日，上海发布发布“新七条”，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项“新七条”，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容内容。预计。预计本次组合拳将有效

3、释放积压合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖本次组合拳将有效释放积压合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖。投资要点：投资要点：Table_Summary 维持“增持”评级。维持“增持”评级。展望 26 年，属“十五五”开局之年。监管高质量发展要求有望引领市场。考虑十四五期间行业总量出清深刻，当前 8 万亿平新房市场具备购买承接能力。关注财政发力节奏及蓝筹竞争优势显现时点。推荐：1）开发类：A 股-保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H 股-中国海外发展、建发国际集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文

4、旅类-华侨城 A。沪“新七条”发布，沪“新七条”发布，政策政策优化再次升级优化再次升级。2026 年 2 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发关于进一步优化调整本市房地产政策的通知（简称“新七条”），涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容。住房限购政策方面，住房限购政策方面，对于非沪籍居民家庭或成年单身人士：1）连续缴纳社保或个税满 1 年及以上，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购 1 套住房。2）连续缴纳社保或个税满 3 年及以上，在外环内限购 2 套住房。3）持上海市居住证满 5 年及以上，在全市范围内限购 1 套住房。公积金贷款政策方面公积金贷款政策方面，将

5、缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160 万元提高至 240 万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮 35%），公积金家庭贷款最高额度可达到 324 万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。房产税政策方面，对于沪籍家庭子女成年后，新购或置换住房后，只要该住房属于成年子女家庭唯一住房，暂免征收房产税。精准施策，关注小阳春“量升价稳”。精准施策，关注小阳春“量升价稳”。此次新政以梯度松绑、分区施策，形成“资格+资金+成本”的组合发力。具体来看，限购政策松绑主要针对非沪籍家庭或单身人士，能够有效承接市场刚需与改善增量，对于带动外环内楼市具有明显提升作用

6、。其次，公积金贷款政策同步优化，可直接降低购房成本、打通置换链条核心，有效降低刚需与改善家庭首付和月供压力。最后，房产税政策优化，属于对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，确保新增改善性需求能够快速传导至一二手市场。我们认为本次组合拳将有效释放此前所积压的合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖。上海政策动向及楼市稳定有望为全国市场注入更多信心。风险提示风险提示。销售不畅，行业总量下行风险。432536行业跟踪报告行业跟踪报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 4 表表1：一线城市现行购房政策一线城市现行购房政策 首付比例首付比例 商业贷款商业贷款 公积金贷款公积金贷款 首套首套 二套二