房地产行业深度报告：小阳春深度研究三部曲上~结构分化城市、业务、需求、量价-260322（21页）.pdf

1、房地产行业深度报告小阳春深度研究三部曲上-结构分化：城市、业务、需求、量价方正证券研究所证券研究报告相关研究2026年地产小阳春呈现显著结构性分化，是京沪的小阳春、二手房的小阳春、刚需的小阳春、成交量的小阳春，而非全国的小阳春、新房的小阳春、改善的小阳春、成交价的小阳春，全国性普涨行情尚未到来。一、城市分化：京沪独暖，全国平淡全国市场：2026年1-2月全国新建商品房销售面积9293万平方米（不及2013年同期），同比下降13.5%，住宅销售面积同比下降15.9%；70个大中城市中仅4个城市二手房价格未下跌，其余66个城市均处下行区间。京沪表现：今年1-2月北京二手房网签26022套，上海34

2、142套；3月1-20日北京日均网签超500套，上海超900套，成交修复通道明确。分化原因：京沪优质资源集中+存量房市场成熟+近期精准放松政策（放宽社保年限、优化普宅标准等）；其他城市人口与需求支撑不足，政策效果有限。二、业态分化：二手火热，新房疲软市场表现：2026年初至今，北京二手房网签套数是新房的2.07倍，上海为1.46倍；全国新房销售面积同比降13.5%，销售金额降幅超20%。新房弱势原因：今年1-2月，供给端开发投资、新开工面积同比分别降11.1%、23.1%；需求端个人按揭同比降41.9%，实际首付比例升至76%，杠杆意愿低迷。底层逻辑：二手房适配刚需“低总价、配套全、即入住”需

3、求，新房总价偏高+交付周期长+客群定位与刚需错配。三、需求分化：刚需集中，改善观望成交结构：2026年1-2月上海300万以下二手房成交占比56.1%，同比增长25.2%，刚需房源成主力。改善需求受制于置换链条和居民收入预期，尚在拐点左侧。四、量价分化：量能修复，价格承压成交量：京沪二手房成交量阶段性回升，3月高频数据维持高位。成交价：2026年2月，二手房价格北京环比涨0.3%、同比降8.4%，上海环比涨0.2%、同比降6.2%；全国环比降0.43%、同比降6.31%，仍在下行。五、展望本轮行情是核心城市政策放松后刚需集中释放的阶段性行情。后续将重点研判小阳春可持续性及向新房的传导效应。风险

4、提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。2026年开年以来，地产市场“小阳春”的讨论持续升温，市场观点出现显著分化：有声音认为市场拐点已至，全面回暖在即；也有观点认为行情只是昙花一现，持续性不足。通过拆解官方统计数据与一线高频监测数据发现，本轮行情呈现出明显的结构性分化，尚未形成全国性普涨行情。我们将以国家统计局官方数据为核心，结合京沪两地住建部门网签数据与市场一线高频监测数据，锚定一个核心判断：本轮2026年的小阳春，是京沪的小阳春，是二手房的小阳春，是刚需的小阳春，是成交量的小阳春；而非全国的小阳春，并非新房的小阳春，并非改善的小阳春，并非成交价的小阳春。当

5、前行情是核心城市限购放松后积压刚需的集中释放，叠加二手房供需匹配度提升带来的阶段性行情，其可持续性取决于后续政策加码力度与居民收入预期修复节奏，全国性普涨行情仍未到来。1城市：2026小阳春是京沪的小阳春，并非全国的小阳春开年以来，市场各方都在谈论小阳春，但我们从一线数据看到，不同城市的市场表现分化较大。从官方发布的权威数据来看，到底哪些城市实现了真正的回暖？全国市场的真实情况究竟是怎样的？1.1全国整体市场景气度仍然较弱我们先给出一个明确的结论：本轮小阳春的热度高度集中于北京、上海两大一线城市，全国大多数城市并未出现反转，呈现出“京沪独暖、全国平淡”的分化格局，这是我们拆解行情的第一个核心维

6、度。从全国大盘数据来看，市场仍未摆脱下行趋势。根据国家统计局数据，2026年1-2月全国新建商品房销售面积9293万平方米（不及2013年同期水平)，同比下降13.5%，降幅较2025年全年扩大4.8个百分点;其中住宅销售面积同比下降15.9%，新房市场仍处于下行区间。(divcenter)图表1：历年1-2月新建商品房销售面积(单位：万平方米)(/divcenter)二手房市场同样如此，2月70个大中城市中，二手房价格环比没有下跌的城市仅有4个（北京环比上涨0.3%，上海环比上涨0.2%，沈阳和厦门持平)，其余66个城市仍处于下跌区间。剔除北京、上海后，其余68个城市二手房成交价格2月环比下