“好房子”系列专题一：四代宅崛起政策红利与产品创新驱动居住升级（21页）.pdf

1、“好房子”系列专题一：四代宅崛起，政策红利与产品创新驱动居住升级相关研究报告1、四代宅发展历程：经历四个阶段发展，支持政策频出第四代住宅的概念由清华大学建筑研究院首次提出，将绿色生态理念注入城市建筑设计，通过平台立体绿化，形成层层有花园、户户有庭院的建筑形式，又被称为“城市森林花园建筑”或“立体园林生态住宅”。第四代住宅主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。国内住宅发展主要经历了四个阶段：第一阶段是简易茅草房，为底层独栋建筑。第二阶段是农村砖瓦房，升级为双层或多层建筑，可以满足升级居住需求，安全属性升级。第三阶段是城市电梯商品房，发展为高层钢筋混凝土建筑，与

2、现代社区相融合，是城市发展的延伸。第四阶段是第四代住宅，可以同时满足空间使用效率、社交需求和城市绿化需求，实现人与自然高度融合。(divcenter)图1：国内住宅发展主要经历了四个阶段(/divcenter)从国内对于四代宅的政策演变来看，2006年住建部发布首部绿色建筑国家标准，2019年对绿色建筑标准重构，2021年中国工程标准化协会发布城市森林花园住宅设计标准，对城市森林花园住宅做了定义并提出了设计标准，可以视作第四代住宅标准化文件。伴随房地产供求关系发生重大变化，商品房进入存量市场，政策也展现出更加开放和包容的态度，成为第四代住宅发展的重要契机。各地政府开始调整建筑规范，鼓励房企提升

3、产品品质，从而为购房者提供更宽敞舒适的居住环境。2017年，第四代住宅第一个落地项目成都“七一国际广场”开始对外接待客户。2019年，住建部相关人员对该项目进行考察，并提出了肯定的意见。2022年，福州作为全国首批试点城市推出首个第四代住宅，随后2023年11个项目入市。2023年以来，西安、厦门、苏州等地陆续出台四代宅相关建设实施方案，第四代住宅开始迎来快速发展。2、四代宅特点：得房率提升，居住体验优化2.1、花园露台全赠送提高得房率第四代住宅快速发展离不开政策的支持，各地政府针对四代宅建筑设计规范出台了一系列优惠政策，涵盖容积率、建筑密度、绿地率及产权面积计算等多个方面。通过对阳台、空中花

4、园的优化设计和创新利用赠送露台面积，不仅能有效减少公摊面积，还大幅提升了房屋的实际使用面积和居住体验。我们以苏州龙湖未来御湖境项目143平户型为例，一般露台水平投影位置处于南侧、东侧或者西侧；出挑尺寸一般在6米以内，部分城市对露台长款比有一定要求；开敞面一般大于两个且大于露台周长一半，露台面积不大于建筑面积30%，并且最大面积在50平以内，绿化覆土深度大于半米且绿化面积大于60%。对比核心二线城市对于四代宅的设计要求可以发现，对于符合标准的露台，政策上都提供了不计入容积率的激励。对于露台位置、进深、面积、绿化面积和覆土深度等细化指标，各城市标准有一定差异。从得房率来看，伴随赠送的露台面积增大，

5、广州和西安部分项目最高得房率可达140%。其中广州招商林屿境规划最大25%的阳台面积与最大40%的空中花园赠送面积，82平户型实际使用面积突破105平，实际得房率约128%；西安绿城熙海棠凭借U字型跑道式露台，140平户型最大建筑空间达220平，最大得房率约138%。2.2、错层分布，高垂直空间增强采光面积垂直外立面来看，露台在空间布局上采用开敞式错层设计，各地设计规范基本规定露台层高大于2个住宅自然层高，不仅增加了采光面积，消除了传统露台顶部的压抑感，也使窗地比远远高于普通住宅产品。从建筑外立面角度，错层设计带来了丰富的空间层次感，不同标高的平台错落有致，创造出独特的立体空间体验。从四代住宅

6、露台位置分布，可以分为双南向错位分布以及南北东西错位分布。以苏州龙湖未来御湖境为例，143平户型奇偶数层分布为双南错位分布，分别与客厅和卧室联通，185平户型奇偶数层分布为南北双露台及东西向L型露台错位分布。而西安绿城熙海棠140平户型则采用了L型和南北双露台，以及U字型露台的设计，能够达到14.9米采光面，主卧270circ无界看景。2.3、LDKBG一体化，增强无界互动空间第四代住宅由于露台的加入，让每栋楼的可视面最大化，与景观无界融合。LDKBG“客-餐-厨-阳台-花园”一体化游动线，减少墙体占用，将五大空间一体化，既保持空中院馆的面积，丰富了室内动线，又实现了空间多区域联动和场景的多元