【中邮证券】房地产行业报告：城市更新进入规划落地期，房企拿地销售边际改善-260601（11页）.pdf

1、行业投资评级房地产行业报告（2026.5.25-2026.5.31）城市更新进入规划落地期房企拿地销售边际改善近期研究报告投资要点城市更新进入“十五五”规划落地期，成为上周最大政策增量，短期有望撬动存量资产盘活，利好核心城市与高存地比民营房企的资产重估与项目周转。国务院印发城市更新“十五五”规划，提出改造50万套危旧住房、更新11.5万个老旧小区、改造4000个城中村、建设36.5万公里地下管网，带动地产与基建协同推进。短期“政策交易情绪指数反弹”机制仍在，持续性取决于后续基本面与项目落地的跟进。行业基本面跟踪上周A股申万一级房地产行业指数下跌1,55%，沪深300指数上涨0.97%，房地产指

2、数跑输沪深300指数2.52pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.25%，恒生综合指数下跌1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.53pct。bullet风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。1行业基本面跟踪1.1新房成交及库存上周30大中城市新房成交面积为219.56万方，本年累计新房成交面积为3419.36万方，累计同比-7.9%_circ30大中城市近四周平均成交面积为186.44万方，同比-1.5%，环比+8.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为63.88万方，同比+9.3%，环比+7.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.

3、42万方，同比+0.1%，环比+12.9%，三线城市近四周平均成交面积为37.13万方，同比-18.4%，环比+1%。(divcenter)图表1：30大中城市新房成交面积及同比(/divcenter)注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比上周14城商品住宅可售面积为7383.3万方，同比-7.24%，环比-0.38%，14城去化周期为19.17个月，其中一线城市去化周期为13.26个月。注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为

4、准。去化周期mid=可售面积/最近12个月月均成交量。1.2二手房成交及挂牌上周20城二手房成交面积为269.72万方，本年累计二手房成交面积为4893.81万方，累计同比+2.6%。20城近四周平均成交面积为260.92万方，同比+16.8%，环比+6,6%。注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。截至2026/5/18全国城市二手房出售挂牌量指数为1.5，环比-10.2%，挂牌价指数为142.91，环比-0.09%。1.3土地市场成交上周100大中城市新

5、增供应住宅类土地数量为53宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为86宗，成交商服类土地数量为22宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9137.75元/平方米，溢价率为10.38%，环比+3.02mathsfpct，成交商服类土地楼面均价为1939.5元/平方米，溢价率为5,64%，环比+4.12pct。(divcenter)图表11：100大中城市土地供销比(/divcenter)2行情回顾上周A股申万一级房地产行业指数下跌1,55%，沪深300指数上涨0.

6、97%，房地产指数跑输沪深300指数2.52pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌3.25%，恒生综合指数下跌1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.53pct。从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第11，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第13、第12。上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：福星股份（+25.73%)）、天健集团（(+16.31%)）、金融街（(+5.46%)），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：