房地产专题研究：1H26土地市场总结-“K形分化”中的土地市场-260711（18页）.pdf

核心结论速览： “严控增量”政策导致全国涉宅用地供求双向收缩：1H26全国涉宅用地供应建面同比-20%，成交建面同比-22%，成交金额同比-30%，降幅较2025年全年明显扩大。二线城市收缩更为显著，成交建面同比-37%。 “K形分化”从销售端蔓延至土地市场：一线城市土地溢价率同比+8.2个百分点至19.8%，而二三线城市溢价率均同比下滑。核心城市热点地块竞争激烈，深圳粤海街道地块溢价率达151%，但全国层面总量收缩、低能级城市成交清淡的局面未改。 5-6月土地市场出现“点状高热”：北上广深杭五大核心城市供地逐步放量，5-6月共有18宗涉宅地块溢价率超30%，深圳、杭州、广州多个地块溢价率突破50%。核心城市供地节奏偏晚是主因——主流房企拿地预算高度倾斜于核心城市，上半年拿地力度普遍不足、补库存意愿较强。 头部城市“缩圈”，集中度持续提升：1H26成交金额破百亿的城市仅14个（同比减少5个），TOP10城市涉宅用地成交金额占比达46%，较2025年全年提高9个百分点。TOP10城市溢价率14.8%，远超其他梯队城市（2%-6%）。 百强房企拿地强度回落至30%：同比-9个百分点，主要受核心城市供地偏少、偏晚影响，而非房企信心回落。TOP10房企拿地份额同比+2个百分点至57%，为2020年以来最高水平。 头部房企拿地高度聚焦五大核心城市：杭州、上海、广州、深圳、北京五城合计占TOP10房企权益拿地金额的77%。越秀地产、华润置地拿地金额同比逆势提升，保利置业在城市能级和地块质量方面的提升最为显著。 主流地产股估值重回历史低位：当前板块估值已充分反映悲观预期，创造了较好的布局窗口。继续看好深度布局新兴产业的一线和强二线城市率先复苏。H2：全国市场——“严控增量”导致供求双弱，“K形分化”蔓延至土地市场。政策定调强化，宅地供应持续收缩。1H26全国涉宅用地供应建面为1.8亿平方米，同比-20%，降幅较2025年全年（-18%）进一步扩大。土地供应减少主要因为“严控增量”政策基调在2026年得到进一步强化和落实：2025年12月中央工作会议和2026年3月《政府工作报告》均在强调“因城施策控增量、去库存、优供给”；2026年3月自然资源部等三部门联合印发通知，明确“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”、“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”。分能级来看，一线/二线/三线城市供应建面分别同比-21%、-29%、-16%，1H25供地规模较大的一二线城市回撤幅度相对更大。成交收缩幅度扩大，二线城市降幅最为显著。供地收缩叠加房企拓储仍然谨慎聚焦，全国涉宅用地成交收缩幅度再度扩大。1H26全国涉宅用地成交建面为6.5亿平方米，同比-22%，降幅较2025年全年（-12%）明显扩大。一线/二线/三线城市分别同比-16%、-37%、-16%，二线城市收缩最为明显。成交金额方面，1H26全国涉宅用地成交金额为0.6万亿元，同比-30%，降幅较2025年全年（-10%）明显扩大。一线/二线/三线城市分别同比-23%、-44%、-14%。“K形分化”从销售端蔓延至土地市场。尽管供求双向收缩，但核心城市热点地块竞争却更加激烈。1H26全国涉宅用地成交溢价率为9.0%，同比-1.0个百分点，但较2025年全年+3.3个百分点。一线/二线/三线城市溢价率分别为19.8%、8.8%、3.0%，同比分别+8.2、-4.8、-0.5个百分点。一线城市溢价率同比大幅攀升，二线城市明显下滑，三线城市小幅下滑——销售端的“K形分化”已蔓延至土地市场。全国流拍率延续改善趋势，但二线城市有所反弹。1H26全国涉宅用地流拍率为13.8%，同比-5.6个百分点，亦较2025年全年-1.9个百分点。一线/二线/三线城市分别为0.0%、12.4%、14.7%，同比持平、+3.7、-9.9个百分点。二线城市流拍率反弹佐证了核心城市对其他城市的虹吸效应。5-6月边际变化：“点状高热”与总体清淡并存。4月以来，北上广深杭五大核心城市土地供应开始放量，推动全国成交金额在5-6月有所修复。5-6月五座城市共有50宗涉宅地块成交，其中18宗溢价率超30%。深圳粤海街道地块溢价率达151%，前海合作区南山街道地块114%，宝安区新安街道地块99%；杭州永久河单元地块79%，九堡单元地块62%；广州洛浦街地块55%。核心城市供地节奏偏晚是“点状高热”的主要诱因。主流房企拿地战略谨慎且趋同，拿地预算高度倾斜于核心城市，而上半年核心城市供地节奏偏晚，导致主流房企拿地力度普遍不足、补库存意愿较强，因此在核心城市加速供地后引发了激烈竞争。但“点状高热”并不意味着房企对于未来新房去化转向乐观，也未改变全国层面总量收缩、低能级城市成交清淡的局面。5-6月全国涉宅用地成交建面/金额仍然同比-21%/-13%，三四线城市溢价率仍然维持在2%-4%的低位。H2：城市维度——头部“缩圈”，溢价率遥遥领先。头部城市“缩圈”，集中度进一步提高。1H26涉宅用地成交金额小于10亿元的城市有229个（统计样本共356个城市），同比增加16个；成交金额大于100亿元的城市仅14个，同比减少5个。成交金额TOP10/30城市的份额占比为46%/70%，虽同比-6/-3个百分点，但仍比2025年全年+9/+9个百分点，均处于2020年以来较高位置。头部城市成交溢价率遥遥领先。1H26成交金额TOP10城市溢价率同比+0.5个百分点至14.8%，绝对水平远远领先于其他梯队城市（2%-6%）。TOP30城市热度分化明显。涉宅用地成交金额TOP30的城市中，深圳、广州、金华、青岛、无锡、长沙、福州、石家庄、上海、杭州等土地市场热度相对更高。但一线城市中的北京，以及成都、宁波、合肥、厦门、南京、武汉等多个二线城市热度出现下滑。从气泡图分析： 第一象限（成交金额和楼面价双双上升） ：11个城市，其中深圳、广州、金华、青岛、无锡还伴随着溢价率同比提升，尤其深圳和广州出现大幅提升，说明土地市场热度较高。 第二象限（成交金额下降但楼面价上升） ：7个城市，通常意味着供给收缩但供给质量提升。其中长沙、福州、石家庄溢价率同比上升；苏州、上海、重庆、温州溢价率同比下降。 第三象限（成交金额和楼面价双双下降） ：10个城市，且多数溢价率同比下降，典型城市包括成都、宁波、北京、合肥、厦门、南京、武汉等。 杭州相对特殊：成交总价和楼面价均下滑，但溢价率同比微增至35.6%，在30个城市中排名第二，市场热度较高。H2：企业维度——拿地强度回落，高度聚焦核心城市。百强房企拿地强度回落至30%。1H26百强房企权益拿地金额为3,360亿元，同比-34%，权益拿地强度同比-9个百分点至30%，回落至2023-2024年的水平。拿地强度的回落并不意味着百强房企对于未来新房销售的信心回落，更多是因为核心城市供地偏少、偏晚，而头部房企对于非核心城市的下沉布局又较为谨慎。央国企继续担当拿地主力。分企业属性来看，非城投地方国企/城投公司涉宅用地权益拿地金额占百强房企的比例为30%/17%，同比+10/+5个百分点。央企、民企和混合所有制房企占比分别为36%、12%、6%，同比-7、-6、-2个百分点。央国企合计占到83%的拿地份额，继续担当土地市场的绝对主力。分梯队来看，TOP10房企涉宅用地权益拿地金额占百强房企的比例为57%，同比+2个百分点，已上升至2020年以来的最高水平。TOP11-30房企的份额则被蚕食较多。头部房企表现分化。头部房企中，越秀地产、国贸地产、华润置地拿地金额同比逆势提升。越秀地产、国贸地产、保利置业拿地强度较高，其中保利置业在城市能级和地块质量方面的提升最为显著——楼面价同比+210%，溢价率同比+69个百分点至86%，公司只在深圳、上海、武汉各获取1宗宅地，但均是高溢价率的热点地块。投资偏好：五大核心城市占77%。TOP10房企拿地高度聚焦杭州、上海、广州、深圳、北京五大核心城市，五城合计占到TOP10房企权益拿地金额的77%。除北京外，TOP10房企占该城市涉宅用地成交金额的比例均超过70%。五大核心城市之外，TOP10房企布局较多的基本都是二线城市和强三线城市，其中在三亚、东莞、沈阳、兰州的拿地份额相对较高（50%）。H2：未来3-5年机会洞察。核心判断。“严控增量”政策基调短期不会转向，全国涉宅用地供应仍将维持偏紧格局。头部房企谨慎聚焦的拿地战略大概率延续，土地市场的“K形分化”将持续演绎。往前看，下半年核心城市供地有望增加，头部房企拿地强度或将有所修复，但投资方向不会改变。当前主流地产股估值重回历史低位，创造了较好的布局窗口。多角色行动建议。开发商：继续聚焦核心城市优质地块，把握下半年供地放量窗口。保利置业式的“少而精”策略（在少数核心城市获取高溢价率热点地块）值得借鉴。同时关注城市更新等存量盘活领域的投资机会。投资者：关注两条主线——①在新兴产业发展领先的核心城市拥有较多资源的企业；②估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业。主流地产股估值重回历史低位，或创造了较好的布局窗口。政策制定者：“点状高热”与总体清淡并存的格局说明土地市场的结构性矛盾仍在加剧，需关注低能级城市土地财政承压带来的地方债务风险。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：什么是土地市场的“K形分化”？A：“K形分化”指不同城市、不同地块之间的热度分化加剧——核心城市热点地块竞争激烈、溢价率高企（如深圳粤海街道地块溢价151%），而低能级城市土地市场持续清淡、溢价率低迷（三四线城市仅2%-4%）。这种分化已从销售端蔓延至土地市场。Q2：1H26全国土地市场的主要特征是什么？A：供求双向收缩——供应建面同比-20%，成交建面同比-22%，成交金额同比-30%。但核心城市“点状高热”，5-6月北上广深杭出现大量高溢价率地块成交。Q3：百强房企拿地强度为何回落至30%？A：主要受核心城市供地偏少、偏晚影响，而非房企信心回落。上半年核心城市供地节奏偏晚，导致主流房企拿地力度普遍不足、补库存意愿较强。Q4：哪些城市土地市场热度较高？A：深圳、广州、杭州、上海等一线及强二线城市热度较高。深圳和广州溢价率出现大幅提升；杭州溢价率35.6%在TOP30城市中排名第二。北京及成都、宁波、合肥、厦门、南京、武汉等城市热度出现下滑。Q5：头部房企的拿地策略有何特点？A：高度聚焦——杭州、上海、广州、深圳、北京五城占TOP10房企权益拿地金额的77%。越秀地产、华润置地拿地金额逆势增长；保利置业采取“少而精”策略，只在少数核心城市获取高溢价率热点地块。Q6：地产股当前的投资价值如何？A：当前主流地产股估值重回历史低位，创造了较好的布局窗口。继续看好深度布局新兴产业的一线和强二线城市率先复苏。数据来源说明。本报告数据主要来源于：华泰证券研究所《“K形分化”中的土地市场——1H26土地市场总结》、中指院、克而瑞、Wind等公开信息。