招商蛇口(001979)-A股公司研究报告：业绩符合预期全年业绩有望正增长-260717（8页）.pdf

核心结论速览： 26H1归母净利润5.0-6.5亿元，Q2单季度扭亏为盈：公司业绩预告显示26H1归母净利润均值5.75亿元，同比-60.3%；26Q2归母净利润均值5.36亿元，同比-46.6%，环比大幅扭亏（Q1亏损），经营拐点初现。 上半年销售金额同比增长8.3%，全年有望维持销售规模稳定：26H1销售金额962.5亿元，同比+8.3%；销售均价3.15万元/平，同比+18.9%，反映拿地能级提升带来的结构性改善。6月单月销售202.1亿元，虽同比-7.1%，但全年可售货值3400亿元支撑销售规模稳定。 拿地力度19%，权益比例大幅提升至84%：26H1获取8个项目，总拿地金额184亿元，权益拿地金额155亿元，权益比例较2025年提升32pct。拿地城市聚焦上海、杭州、北京、郑州等高能级城市，楼面价3.7万元/平，货值均价6.1万元/平，平均拿地毛利率22.2%。 全年业绩有望实现正增长：2025年受毛利率下行和减值拖累，归母净利润仅10.24亿元（同比-74.6%）。广发证券预计26-27年归母净利润15/40亿元，同比+50%/+161%，核心驱动：①Q2已扭亏；②REITs扩募有望年内落地贡献约5亿元；③若下半年价格企稳减值规模预计减少；④新货结转比例提高改善利润率。 NAV测算1159亿元，0.8x NAV对应合理价值10.29元/股：当前股价6.66元，较合理价值有54.5%上行空间。PB仅0.6倍（2026E），处于历史低位，估值修复空间显著。 广发证券维持“买入”评级：看好公司销售企稳、拿地质量提升、Q2扭亏及全年业绩正增长逻辑。26H1业绩回顾：Q2单季度扭亏为盈。业绩预告概览：26H1归母净利润5.0-6.5亿元，均值5.75亿元，同比-60.3%；26H1扣非净利润0.5-0.7亿元，均值0.6亿元，同比-93.8%。Q2单季度来看，归母净利润中值5.36亿元，同比-46.6%；扣非净利润中值4.35亿元，同比-24.4%，单季度实现扭亏为盈。业绩下滑两大原因：①毛利率下行——25H1毛利率14.4%，26Q1毛利率仅10.2%，预计全年毛利率落在10%-13%区间，同比回落；②投资收益基数较高——25H1投资收益5.85亿元，包括5.1亿元股权处置收益，高基数拖累同比表现。经营拐点信号：Q2单季度扭亏为盈是重要信号，广发证券认为全年业绩有望实现正增长。REITs扩募有望年内落地，若下半年价格企稳，减值规模预计减少，全年有机会实现业绩正增长。（数据来源：广发证券发展研究中心）。销售与拿地：销售稳健，拿地质量提升。销售金额同比增长8.3%：26H1招商蛇口销售金额962.5亿元，同比+8.3%；销售面积305.2万方，同比-8.9%；销售均价3.15万元/平，同比+18.9%。销售均价大幅提升反映高能级城市占比提高带来的结构性改善。6月单月销售金额202.1亿元，同比-7.1%，较3-5月增速有所回落，但全年有望维持销售规模稳定。拿地聚焦高能级城市：26H1获取8个项目，总拿地金额184亿元，拿地力度19%（拿地金额/销售金额），总拿地货值303亿元，拿地货值/销售金额为31%。权益拿地金额155亿元，权益比例84%，较2025年提升32pct，权益质量显著改善。拿地城市集中在上海、杭州、北京、郑州4城，楼面价3.7万元/平，货值均价6.1万元/平，拿地能级明显提升。拿地毛利率约22.2%：根据项目可比价格测算，平均拿地毛利率22.2%，其中杭州项目快周转利润率偏低，上海普陀/徐汇项目毛利率较高（约20%-36%）。高能级城市优质地块获取能力持续验证。（数据来源：广发证券发展研究中心）。业绩展望：2026-2027年有望持续修复。结算收入预测：假设26-28年并表回款率65%、结算比例75%维持不变，预计26-28年开发业务结算金额1034/1166/1154亿元，同比-21%/+13%/-1%。城市服务预计保持增长，26-28年同比+8.0%/+7.5%/+7.0%；资产运营业务规模预计保持72亿元/年。利润率改善：2025年经营净利润率2.3%，预计26-28年随新货结转比例提高，经营净利率回升至3.1%/4.2%/5.1%。广发证券预测26-28年归母净利润15/40/58亿元，同比+50%/+161%/+43%。核心催化：①REITs扩募有望年内落地，预计贡献约5亿元；②减值压力逐步减弱，25年减值影响约30亿元，预计26-28年30/20/15亿元；③高利润项目结算（前海太子湾等）提供潜在弹性。（数据来源：广发证券发展研究中心）。合理价值与估值。NAV测算1159亿元：基于25年末未售新货3203亿元（净利率8%）、未售老货1792亿元（净利率-29%）、已售未结1379亿元、前海太子湾重估值389亿元，测算NAV合计1159亿元。考虑当前市场仍有不确定性，按照0.8x NAV给予合理价值10.29元/股。当前估值处于历史低位：当前股价6.66元，对应2026E PE 39.2倍（考虑业绩低谷期），PB仅0.6倍，处于历史低位区间。相较于合理价值10.29元，有54.5%上行空间。可比公司估值：保利发展、华润置地、中国海外发展2026E PB分别为0.31/0.80/0.60倍，招商蛇口0.6倍处于行业中位偏低水平。广发证券维持“买入”评级。（数据来源：广发证券发展研究中心）。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部内容（含完整财务预测、NAV测算、拿地明细等），请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：招商蛇口26H1业绩下滑的主要原因是什么？A：两个核心原因：①毛利率下行——26Q1毛利率仅10.2%，预计全年10%-13%，同比明显回落；②投资收益高基数——25H1投资收益5.85亿元（含5.1亿股权处置收益），造成同比压力。但Q2单季度已扭亏为盈，经营拐点初现。Q2：公司上半年销售表现如何？A：26H1销售金额962.5亿元（同比+8.3%），销售均价3.15万元/平（同比+18.9%），反映高能级城市占比提升的结构性改善。全年可售货值3400亿元，有望维持销售规模稳定。Q3：拿地质量有何变化？A：26H1拿地聚焦上海、杭州、北京、郑州4城，权益比例84%（较2025年+32pct），楼面价3.7万元/平，货值均价6.1万元/平，拿地能级显著提升。平均拿地毛利率22.2%。Q4：2026年全年业绩能否正增长？A：广发证券预测26年归母净利润15亿元（同比+50%）。核心驱动：①Q2已扭亏；②REITs扩募年内落地贡献约5亿元；③新货结转比例提高改善利润率；④若下半年价格企稳减值规模预计减少。Q5：当前估值水平如何？A：当前股价6.66元，PB仅0.6倍（历史低位），NAV测算1159亿元，0.8x NAV对应合理价值10.29元/股，较当前有54.5%上行空间。广发证券维持“买入”评级。数据来源说明。本报告数据来源于：广发证券发展研究中心、公司业绩预告、经营公告、中指院。