【国金证券】地产专题分析报告：楼市仍在磨底-260719（4页）.pdf

核心结论速览： 新房景气度下行趋缓，但同比降幅走阔至-12.0%：本周（7.11-7.17）47城新房成交面积220.1万平方米，环比下降15%，同比降幅扩大至-12.0%。季节性回落叠加二手房替代效应，新房市场仍在磨底过程中。 城市能级分化显著，二线城市同比+8.2%表现相对坚挺：一线城市新房成交同比-2.2%，二线城市同比+8.2%，三线城市同比-33.5%。二线城市成为唯一正增长能级，不同城市间分化持续加大。 二手房成交占比突破50%，加速替代新房：上半年全国二手房成交占比达到50.4%，较2024年的46%快速提升。二手房对新房的加速替代是新房销售持续回落的重要原因。 二手房景气度底部企稳，成交量好于过去五年同期：22城二手房成交量环比回落4.6%，同比涨幅收窄至4.0%，但绝对水平仍为过去五年同期最好表现。7月1日至19日26城二手房实时成交套数同比增长12%，涨幅较6月走阔。 挂牌量回升但压力弱于去年同期：7月以来挂牌量由降转升，较6月末变化幅度由-0.08%增至0.13%，同比回落0.8%。挂牌增长压力弱于去年同期，供给侧压力边际缓和。 楼市仍处于磨底阶段，二手房成为市场主导力量：新房与二手房走势分化——新房同比降幅走阔，二手房同比正增长且实时成交走阔。二手房成交占比首次突破50%，标志着中国房地产市场正从“新房主导”转向“存量房主导”。H2：新房市场——景气度下行趋缓，二线城市相对坚挺。本周新房景气度下行趋缓，47个重点城市新房成交面积录得220.1万平方米，环比下降15%，主要受季节性因素影响。同比降幅走阔至-12.0%，显示新房市场仍处于磨底过程中。从城市能级看，分化格局持续加剧： 一线城市（4城）：成交面积同比-2.2%，降幅相对温和，一线城市基本面支撑较强。 二线城市（17城）：成交面积同比+8.2%，成为唯一正增长能级，反映核心二线城市需求韧性。 三线城市（26城）：成交面积同比-33.5%，降幅最为显著，低能级城市压力持续加大。二手房替代效应：上半年全国二手房成交占比达到50.4%，较2024年的46%快速提升。二手房成交占比的快速提升是新房销售回落的重要原因。随着二手房挂牌量和成交量的增长，购房者在新房与二手房之间的选择偏向发生结构性变化。H2：二手房市场——底部企稳，实时成交同比走阔。本周二手房景气度底部企稳，22城二手房成交量小幅回落但好于过去五年同期最好水平。环比回落4.6%，同比涨幅收窄至4.0%。二手房市场的绝对成交量仍处于近年高位，显示二手房需求保持较强韧性。挂牌量变化：7月以来挂牌量由降转升，较6月末的变化幅度由上周的-0.08%增加至0.13%，同比回落0.8%。挂牌量回升但增速弱于去年同期，表明当前挂牌增长压力相对可控。供给侧压力的边际变化是观察二手房市场供需平衡的重要指标。实时成交数据：7月1日至19日，26个重点城市二手房实时成交套数同比增长12%，涨幅较6月走阔。实时成交是领先指标，其走阔预示着7月全月二手房成交同比增速可能进一步扩大。这反映了二手房市场的真实热度正在上升，购房者向二手房市场迁移的趋势仍在延续。H2：市场趋势判断——楼市磨底，二手房成为主导力量。当前楼市呈现“新房弱、二手房稳”的分化格局。新房方面，47城同比降幅走阔至-12.0%，二线城市是唯一亮点（+8.2%），三线城市压力最大（-33.5%）。二手房方面，成交量绝对水平好于过去五年同期，实时成交同比走阔至12%，底部企稳信号明确。二手房成交占比突破50%是标志性转折。上半年全国二手房成交占比达到50.4%，首次超过新房。这意味着中国房地产市场正从“新房主导”的增量时代转向“存量房主导”的存量时代。二手房对新房的替代效应将持续压制新房销售，同时二手房市场的活跃度将成为衡量整体房地产市场景气度的更核心指标。挂牌量是跟踪市场拐点的关键变量。当前挂牌量同比回落0.8%，显示供给压力弱于去年同期。若挂牌量持续温和增长而成交量保持韧性，二手房价格有望逐步企稳。若挂牌量加速回升而成交未能跟进，则房价仍面临下行压力。后续需持续跟踪挂牌量与成交量的相对变化。风险提示：房价下行幅度和速度超预期；宏观经济超预期下行。延伸阅读：如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：本周新房市场表现如何？本周47城新房成交面积220.1万平方米，环比下降15%，同比降幅走阔至-12.0%。一、二、三线城市同比分别为-2.2%、+8.2%、-33.5%，二线城市是唯一正增长能级，分化持续加剧。Q2：二手房市场景气度如何？22城二手房成交量环比回落4.6%，同比+4.0%，绝对水平好于过去五年同期。7月1-19日26城实时成交同比+12%，较6月走阔。二手房市场底部企稳，实时成交走阔是积极信号。Q3：二手房成交占比为何快速提升？上半年全国二手房成交占比达50.4%，较2024年的46%快速提升。二手房挂牌量增加、价格更具弹性、即买即住等优势，叠加新房交付风险担忧，共同推动购房者向二手房市场迁移。Q4：当前楼市处于什么阶段？楼市仍处于磨底阶段，呈现“新房弱、二手房稳”的分化格局。二手房成交占比首次突破50%是标志性转折，市场正从“新房主导”转向“存量房主导”。Q5：后续需要跟踪哪些关键指标？重点关注：二手房挂牌量变化（供给端）、实时成交同比增速（需求端领先指标）、二手房价格走势。挂牌量与成交量的相对变化是判断市场拐点的核心变量。数据来源说明：以上内容基于国金证券《楼市仍在磨底》（2026年7月18日）研究报告，结合iFind、冰山指数等公开数据整理。报告数据截至2026年7月17日。