华发股份-600325-A股公司研究报告：大额减值出清加快战略转型-260716（3页）.pdf

核心结论速览： 26H1归母净利润预计亏损30-40亿元，大额减值加速出清：公司发布2026年半年度业绩预告，预计归母净利润亏损30-40亿元。亏损主因包括结转收入与毛利率下降、盘活存量资产计提减值损失、财务费用增加。公司正通过一次性大额减值加速财务风险出清。 2025年资产减值损失已达-57.3亿元，叠加公允价值变动-11.4亿元：2025年存货、合营联营投资及应收款项计提减值准备-57.3亿元，信用减值损失-7.4亿元，投资性房地产公允价值下降-11.4亿元，三项合计影响营业利润-76.1亿元，导致2025年营业利润亏损74.7亿元。 加快战略转型，打造“地产+X”投拓新模式：公司借鉴上海静安里、武汉咸安坊等历史风貌提升标杆项目经验，探索城市更新领域投资机会。商业运营推进“轻资产运营+重资产持有”模式改革，以深圳冰雪世界为核心打造文旅商体融合业态。 控股股东定增支持，募资不超过26.5亿元：2026年7月7日，公司拟向控股股东华发集团发行A股股票，募资总额不超过26.5亿元，发行数量不超过8.08亿股。股东支持力度较大，有望缓解流动性压力。 下调评级至“中性”：2026-2028年归母净利润预测分别为-67.1/-7.1/-4.6亿元，当前股价对应PB分别为2.6/3.6/4.7倍。短期资产减值压力仍存，多元业务仍在培育期，评级下调至“中性”。一、26H1业绩预告：大额亏损，加速出清。2026年7月15日，华发股份发布半年度业绩预告，预计2026年半年度归母净利润亏损30-40亿元。业绩预亏的主要原因如下：结转收入与毛利率下降：房地产行业持续调整，公司当期结转收入规模与毛利率下降，反映行业整体承压的基本面。盘活存量资产计提减值：公司积极盘活存量资产回笼资金，综合市场变化影响及大宗交易折损，计提资产减值损失。这是公司主动加速风险出清的战略选择。财务费用增加：报告期内房产项目利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加，进一步侵蚀利润。二、2025年财务回顾：大额减值拖累，亏损压力充分释放。2025年，公司已承受了大规模的减值压力，各项减值与公允价值变动合计影响巨大：| 项目 | 金额 | 影响 |||||| 资产减值损失 | -57.3亿元 | 存货、合营联营投资等 || 信用减值损失 | -7.4亿元 | 应收款项等 || 公允价值变动净收益 | -11.4亿元 | 投资性房地产 || 三项合计 | -76.1亿元 | 影响营业利润 || 2025年营业利润 | -74.7亿元 | 最终结果 |2025年全年归母净利润亏损94.96亿元，大额减值已在2025年充分释放。2026H1亏损30-40亿元，显示减值出清仍在进行但幅度有所收窄。三、战略转型：“地产+X”新模式。面对行业持续调整，公司加快战略转型，打造“地产+X”复合型投拓模式：城市更新：公司优化投资策略，探索城市更新领域投资机会，深化核心城市核心板块布局。充分借鉴上海静安里、武汉咸安坊等历史风貌提升标杆项目的实践经验，加快形成可复制的标准与实施路径。商业运营：推进“轻资产运营+重资产持有”模式改革，依托商管平台盘活存量商业资产。以深圳冰雪世界为核心，联动酒店、公园等配套打造文旅商体融合业态，培育赛事、研学、夜间经济增长点，构建冰雪轻资产运营模式并向外复制。2025年公司出租房地产的建筑面积约为126万平方米（其中购物中心及商业街55.9万平方米，办公楼及其他约70.0万平方米），租金收入约为8.8亿元。四、股东支持：定增募资不超过26.5亿元。2026年7月7日，公司发布公告称拟向控股股东华发集团发行A股股票，募资金额总计不超过26.5亿元，发行认购数量不超过8.08亿股。控股股东的定增支持体现了大股东对公司战略转型的信心，也有望缓解公司的流动性压力。定增资金预计将用于支持公司业务转型和资产优化。五、盈利预测与估值。5.1 盈利预测。光大证券下调2026-2027年归母净利润预测：| 指标 | 原预测 | 本次预测 | 调整幅度 ||||||| 2026E | 5.8亿元 | -67.1亿元 | 转亏 || 2027E | 7.7亿元 | -7.1亿元 | 转亏 || 2028E | — | -4.6亿元 | 新增预测 |2026-2028年营业收入预测分别为560.6/418.1/321.3亿元，同比-32.8%/-25.4%/-23.2%。5.2 估值与评级。当前股价对应2026-2028年PB估值为2.6/3.6/4.7倍。短期资产减值压力仍存，“地产+X”多元业务发展仍在培育期，结算规模及毛利率下降，评级下调至“中性”。六、未来3-6个月关键观察线索。减值出清节奏：2026H1减值30-40亿后，下半年是否继续大额减值。定增进展：向华发集团的定增能否顺利实施及资金用途。销售回款：行业底部企稳后公司销售和回款情况。商业运营进展：深圳冰雪世界等文旅商体融合项目的运营表现。延伸阅读：以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：华发股份26H1业绩为何大幅亏损？A：三大原因：房地产行业持续调整导致结转收入与毛利率下降；盘活存量资产计提资产减值损失；房产项目利息资本化减少导致财务费用增加。公司正通过一次性大额减值加速财务风险出清。Q2：2025年华发股份的减值规模有多大？A：2025年资产减值损失-57.3亿元、信用减值损失-7.4亿元、公允价值变动-11.4亿元，三项合计影响营业利润-76.1亿元，导致2025年营业利润亏损74.7亿元，归母净利润亏损94.96亿元。Q3：华发股份的“地产+X”战略是什么？A：公司优化投资策略，探索城市更新领域投资机会；商业运营推进“轻资产运营+重资产持有”模式改革；以深圳冰雪世界为核心打造文旅商体融合业态，构建冰雪轻资产运营模式。Q4：华发股份的定增计划是什么？A：2026年7月7日，公司拟向控股股东华发集团发行A股股票，募资金额不超过26.5亿元，发行数量不超过8.08亿股，体现大股东支持力度较大。Q5：华发股份的租金收入规模如何？A：2025年公司出租房地产建筑面积约126万平方米（购物中心及商业街55.9万平，办公楼及其他约70.0万平），租金收入约8.8亿元。Q6：华发股份的投资评级如何？A：光大证券下调至“中性”，预计2026-2028年归母净利润分别为-67.1/-7.1/-4.6亿元，当前对应PB分别为2.6/3.6/4.7倍。数据来源说明。本报告数据主要来源于光大证券《华发股份（600325.SH）：大额减值出清，加快战略转型》（2026年7月17日）、公司公告等。所有数据均基于已公开信息编制。