戴德梁行：2025-2026亚洲REITs研究报告（92页）.pdf

核心结论速览： 亚洲REITs市场总市值达2,794亿美元，同比增长18%：截至2026年3月31日，亚洲活跃REITs共289支，总市值2,794亿美元，较2024年末增长18%，市场整体呈回暖态势。 中国内地REITs成亚洲增长核心：截至2026年3月31日，中国内地基础设施公募REITs上市产品达79支，发行规模2,155亿元，总市值约2,213亿元，同比增长19%，成为亚洲发行数量最多、增速领先的REITs市场。 印度REITs市值首超中国香港：印度REITs扩容表现领跑，全年新发3支产品，市值较2024年末大增62%，规模小幅超越中国香港，位列亚洲第四。 美国REITs市值是亚洲的5倍有余：美国权益类REITs共计134支，市值约为15,047亿美元，是亚洲总市值的5倍有余，亚洲REITs体量仍具备充足增长空间。 日本REITs市净率由折价转溢价：2026年3月31日，日本REITs市场市净率处于溢价，为1.06，较2024年末大幅上升，市场对日本摆脱通缩的乐观预判驱动估值修复。 商业不动产REITs正式落地：2025年12月31日，商业不动产REITs全套试点政策正式落地，构建起"1+3+N"制度框架，标志着内地REITs市场正式进入基础设施与商业不动产双轮驱动的新阶段。H2：亚洲REITs市场总览——总量扩张、格局重塑。截至2026年3月31日，亚洲市场共有289支活跃REITs产品，较2024年末增加26支。新增产品主要来自中国内地、泰国、日本、马来西亚、韩国，合计新上市27支，其中中国内地占21支，成为新增主力。亚洲REITs市场总市值为2,794亿美元，较2024年末增长18%。除中国台湾市场总市值有所下降外，其他亚洲REITs市场市值均呈现增长态势。从市场结构看，日本以58支REITs、1,014亿美元市值居首，占比36%；新加坡39支、767亿美元，占比27%；中国内地79支、321亿美元，占比11%；印度7支、176亿美元，占比6%；中国香港11支、174亿美元，占比6%。日本、新加坡及中国香港三大成熟市场市值变动分别为12%、14%及8%，增速对比新兴市场较为温和。新兴市场中，印度REITs扩容表现领跑，全年新发3支产品，市值较2024年末大增62%，规模小幅超越中国香港，位列亚洲第四。马来西亚REITs市值同比上涨38%，2025年落地零售REIT Paradigm REIT，创下马来西亚过去13年间规模最高的REIT首发。韩国REITs市值较2024年增长21%，但体量偏小。菲律宾和泰国市场分别增长14%和3%。（数据来源：彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：日本REITs市场——存量稳步扩容、酒店业态突出。截至2026年3月，日本活跃REITs数量共计58支，较2024年新增1支，市场存量保持平稳增长。2025年日本市场成功落地一支全新酒店REIT产品——霞关酒店REIT，整合日本国内15处酒店资产，重点布局中高端酒店赛道。财务指标表现：日本REITs平均杠杆率为46%，为三地最高；平均分派收益率6.5%；市净率1.06，由折价转为溢价。分物业类型看：办公REITs表现最为突出，平均市净率由2024年的0.8提升至1.22，底层资产运营效率显著提升，2025年以来平均出租率持续走高，驱动平均租金水平实现18%的强劲增长。酒店REITs分派收益率最高，达6.2%，受益于后疫情时代全球旅游复苏及日元贬值大幅提振入境旅游业景气度。公寓与医疗健康类REITs负债率最高，平均杠杆率均达51%。（数据来源：彭博数据库、东京证券交易所网站、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：新加坡REITs市场——海外扩张提速、数据中心亮眼。新加坡本年度活跃REITs数量为39支，总市值大幅增长约14%，其中汇率变动为6.3%。截至2026年3月31日，新加坡市场共有3支REITs退市，新增3支差异化赛道REITs： NTT DC REIT（数据中心） ：背靠日本头部IT巨头NTT集团，资产布局覆盖美国、奥地利、新加坡。 胜捷住宿信托（公寓） ：新加坡首支公寓REIT，资产覆盖特建工人宿舍与特建学生公寓细分赛道。 UI Boustead REIT（工业） ：持有23处地产，包含物流、工业及商业空间。财务指标表现：新加坡REITs平均杠杆率为39%；平均分派收益率6.0%；市净率0.77，仍处折价区间但较2024年末有所收窄。分物业类型看：工业/物流REITs以6.7%的分派收益率领跑市场。数据中心REITs在云计算和AI应用的推动下表现优异，平均分派收益率由2024年末的4.9%提升至5.8%。公寓与医疗健康是仅有的两个平均市净率大于1的板块。新发首支公寓REIT胜捷住宿信托表现亮眼，市净率达1.3。资产收购活跃：2025年全年，市场累计完成21笔资产收购，总规模达88亿新元，集中于数据中心、零售及办公赛道。2026年市场扩张节奏大幅提速，截至4月已落地11笔资产收购，总金额突破63亿新元。（数据来源：彭博数据库、新交所网站、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：中国香港REITs市场——政策赋能、估值修复。2026年3月底，中国香港REITs市场产品数量与2024年持平，无新增上市及退市标的，市场存量格局保持稳定。受全球利率走势调整、市场利率回落影响，香港REITs估值迎来修复，市场总市值同比回升约8%。财务指标表现：中国香港REITs平均杠杆率32%，为三地最低，安全边际显著；平均分派收益率5.1%；市净率0.35，全市场11支REITs均处于破净状态。政策端持续发力：香港证监会于2025年10月正式推出"房地产基金专线"，大幅优化房地产基金上市全流程。2026-2027财年预算案明确将REITs市场高质量发展列为重点金融发展方向。香港正持续推进REITs纳入沪深港通的筹备工作。分物业类型看：顺丰房托的工业/物流REITs市净率最高，为0.65。富豪产业信托市净率最低，仅0.09。办公REITs平均分派收益率降幅高达2.9个百分点至6.5%。（数据来源：彭博数据库、港交所网站、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：中国内地基础设施公募REITs——亚洲数量最多、增速领先。截至2026年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达79支，发行规模2,155亿元，总市值约2,213亿元，同比增长19%。到2026年6月底，上市产品达82支，发行规模2,243亿元。产品结构：不动产权类REITs53支，收费收益权REITs26支，产权类资产主导市场扩容。2025年全年新上20支产品，其中不动产权REITs上市18支，占新增数量的90%。数据中心REITs于2025年实现首发，填补该领域空白。消费基础设施REITs发行势头强劲，达12支。分业态发行规模：高速公路688亿元居首（32%），产业园区307亿元（14%），消费基础设施303亿元（14%），仓储物流258亿元（12%），能源基础设施267亿元（12%）。二级市场表现：数据中心REITs较发行溢价53%，为溢价最高业态。消费基础设施REITs平均涨幅达38%。产业园区REITs整体承压，市值较发行规模缩水11%。收费收益权REITs总市值890亿元，较发行规模下降约11%。机构化程度：截至2025年末，机构投资者占比已突破97%。原始权益人及其关联方平均持有比例约37.8%。日均换手率从2024年的0.8%降至2025年的0.7%，长期配置特征愈发鲜明。（数据来源：Wind、中国内地各公募REITs招募说明书、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：商业不动产REITs——万亿存量盘活的新通道。2025年12月31日，商业不动产REITs全套试点政策正式落地，构建起"1+3+N"制度框架。与基础设施REITs相比，商业不动产REITs的核心差异在于： 审核机制：简化为证监会单一审核，首批项目从申报至注册生效仅2.3-2.8个月。 原始权益人限制：全面放宽，取消房企开发业务限制，22单申报产品中41%为民营企业。 回收资金用途：大幅放宽，无补流比例上限与强制使用时限。 底层资产范围：涵盖购物中心、商业综合体、写字楼、酒店、奥特莱斯等。申报概况：截至2026年6月30日，累计申报22支产品，预计募集规模达758亿元。综合类产品拟募集264亿元居首（35%），购物中心217亿元（29%），奥特莱斯132亿元（18%）。2026年5月首批4支商业不动产REITs募集规模约203亿元。分业态经营表现：奥特莱斯出租率连续三年稳定在99%以上，平均租金由258元/平方米/月攀升至305元/平方米/月。购物中心平均出租率保持在95%以上，NOI Margin稳定在62%-64%。办公资产出租率从77.2%持续提升至86.6%，但租金持续承压。酒店入住率67.4%阶段性企稳，RevPAR持续下行至293元。（数据来源：招募说明书、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：全球写字楼市场——核心稀缺与非核心承压的分化格局。全球写字楼市场呈现"总量过剩、核心稀缺"的结构性特征。截至2025年末，纽约曼哈顿存量3,875万平方米居首，伦敦2,767万平方米，洛杉矶1,969万平方米。亚太市场中，北京1,368万平方米、上海1,787万平方米、深圳908万平方米、广州705万平方米。租金与空置率四象限分化： 高租金、高空置：纽约曼哈顿（521.5元/月/㎡、21.1%）、香港（420.9元/月/㎡、20.3%）。 高租金、低空置：伦敦（999.4元/月/㎡、5.6%）、新加坡（658.7元/月/㎡、4.4%）、东京（542.2元/月/㎡、0.5%）。 低租金、低空置：北京（205.6元/月/㎡、15.9%）。 低租金、高空置：深圳（149.4元/月/㎡、29.4%）、上海（201.4元/月/㎡、23.4%）、广州（116.3元/月/㎡、20.7%）、洛杉矶（292.8元/月/㎡、23.4%）。资本化率与利差：过去四年全球核心城市写字楼资本化率普遍持续上升。东京4.3%、新加坡3.7%、香港3.3%为全球最低。中国内地一线城市资本化率从4.30%-4.60%攀升至5.50%以上。（数据来源：戴德梁行研究部、RCA、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。H2：ESG实践——从合规披露到价值创造。亚洲主要市场ESG披露呈现"方向一致、路径各异"格局，整体由自愿向强制转型，逐步向ISSB等国际框架靠拢。中国内地、香港、新加坡、日本、韩国、台湾均已出台或修订ESG信息披露政策。中国REITs ESG实践：截至2026年5月，81只已上市公募REITs中24只已发布单独ESG报告，整体披露率约29.6%。租赁住房披露率最高达66.7%，消费基础设施41.7%，清洁能源44.4%。华夏基金于2026年3月集中发布旗下11只REITs ESG报告，刷新行业纪录。三大核心挑战：权责匹配（基金管理人与原始权益人理念分歧）、标准细则（本土化评级与估值体系滞后）、落地执行（环境改造成本与短期分红冲突）。三大趋势：ESG表现与融资成本挂钩、数字化ESG管理平台普及、机构投资者ESG筛选标准趋严。（数据来源：戴德梁行ESG咨询服务团队、各REITs ESG报告、戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》）。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：亚洲REITs市场总规模有多大？截至2026年3月31日，亚洲活跃REITs共289支，总市值2,794亿美元，较2024年末增长18%。Q2：哪个亚洲REITs市场市值最大？日本以58支REITs、1,014亿美元市值居首，占亚洲总市值36%。Q3：中国内地REITs市场发展如何？截至2026年3月31日，上市产品达79支，总市值约2,213亿元，同比增长19%，为亚洲发行数量最多、增速领先的市场。Q4：商业不动产REITs何时落地？2025年12月31日，商业不动产REITs全套试点政策正式落地，购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯等业态被纳入底层资产范围。Q5：日本、新加坡、香港三地REITs杠杆率有何差异？日本最高46%，新加坡39%，香港32%。香港安全边际显著最高。Q6：全球写字楼市场哪个城市空置率最低？东京中央五区甲级写字楼空置率仅0.5%，为全球最低，主要得益于供应极度稀缺和TMT行业强劲需求。数据来源说明。本页面所有数据均来源于彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站、NAREIT、Wind、中国内地各公募REITs招募说明书及年度报告、戴德梁行研究部及北京估价及顾问服务部整理分析，详见戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》。