戴德梁行：2026上半年韩国首尔酒店业研究报告（英文版）（13页）.pdf

核心结论速览： 2025年韩国入境游客创历史新高，达1,894万人次：受韩流文化驱动的“目的型旅行”需求推动，2025年入境游客较2019年增长8%，达到1,894万人次，超过全球平均104%的恢复率（韩国为108%）。这是韩国旅游市场的历史最高纪录。 游客国籍结构出现显著多元化：中国游客占比从疫情前的35%降至2025年的29%，虽仍为最大来源国（约548万人次），但仅恢复至2019年的91%。日本（365万人次/112%）、美国（143%）、欧洲（120%）、台湾（150%）等市场实现更高恢复率。 首尔酒店RevPAR创历史新高，达20.73万韩元：较2019年峰值（12.43万韩元）增长67%。OCC（入住率）恢复至78.9%，超过疫情前水平。ADR较2019年上涨约63%，收入增长主要来自房价提升而非入住率提升。 4星级酒店ADR增速领跑所有类别，较2017年增长92%：得益于“精明奢华”旅客（偏好合理价格与品牌体验的消费者）需求的集中释放。4星级酒店ADR增速远高于5星级（+65%）和3星级（+71%）。 首尔酒店客房供应仅约53,675间，供应增长严重受限：疫情期间大量中小型酒店关闭或改作他用，且未恢复为酒店用途。自2023年以来年均新增供应仅约1,000间，不及2010年代水平的四分之一。 超豪华品牌密集进入首尔，Rosewood、Aman、Mandarin Oriental、Ritz-Carlton等已规划进入：豪华品牌集中进入将提升首尔5星级酒店占比（目前仅20%），并推高整体房价基准。 酒店资产转换率从86%降至0%（2022-2025年）：运营表现强劲使继续经营酒店比改作他用更具吸引力，甚至出现写字楼改酒店的“反向转换”案例。H2：韩国旅游市场——从“内容消费”到“目的型旅行”的范式转变。韩国入境旅游市场已进入一个全新的增长阶段。2025年入境游客达1,894万人次，不仅恢复到疫情前水平（2019年约1,750万人次），更是创下历史新高。这一复苏速度（108%恢复率）超过了全球平均水平（104%）。推动这一增长的核心驱动力是韩流文化的“进化”——从早期的“内容消费”升级为“目的型旅行”。消费者不再仅仅满足于消费K-pop、K-drama、K-beauty和K-medical的内容，而是亲自前往韩国体验K-pop艺人的演出场馆、电视剧拍摄地、精品店和美容店等实际场所。韩国旅游市场的韧性和增长潜力使首尔酒店市场进入了一个由入境需求驱动的、可持续的增长通道。H2：游客结构的“再平衡”——中国份额下降，多元化程度提高。中国（最大来源国，但份额下降）。2025年中国游客约548万人次，占入境游客总数的29%。尽管仍为最大单一来源国，但较2019年35%的份额明显下降，且仅恢复至2019年的91%。日本（恢复率112%）。2025年日本游客约365万人次。尽管日元疲软，但K-pop演唱会、购物和美食需求有效对冲了汇率影响。美国（恢复率143%）与欧洲（恢复率120%）。欧美游客表现尤为突出。西方游客更倾向于文化体验、精致餐饮、健康养生和豪华住宿，停留时间更长、消费更高。他们偏爱4-5星级品牌酒店，是F&B、SPA和辅助服务的活跃消费者。台湾与其他亚洲市场。台湾恢复率达150%，其他亚洲市场恢复率104%，均表现强劲。这一多元化趋势对首尔酒店市场具有深远意义：客源结构的多元化降低了单一市场依赖风险，高消费西方游客的增长对ADR产生了积极影响，使首尔酒店市场的需求基础更加稳定、更具高附加值。H2：首尔酒店业绩——RevPAR创历史新高，ADR驱动增长。OCC（入住率）。首尔酒店OCC在2017-2019年期间稳定在70%左右。疫情期间暴跌至31.8%（2020年）和39.8%（2021年）。2024年恢复至78.9%，超过疫情前水平。2025年预计进一步提升。外国客人占比从疫情期间的12.7%恢复到2025年的约71.2%，表明市场已从国内“宅度假”需求驱动的临时反弹，转向入境需求驱动的可持续增长。ADR（平均房价）。从2017至2024年，各星级酒店ADR均实现显著增长： 5星级：+65%（2017-2024），疫情期间由国内“酒店度假”需求支撑。 4星级：+92%（2017-2024），增速最快，受益于“精明奢华”旅客需求集中释放。 3星级：+71%（2017-2024）。4星级与3星级的ADR差距从2017年的约22%扩大至2024年的约38%，意味着3星级酒店通过改造升级、吸引全球品牌入驻以提升房价的动机正在增强。RevPAR（每间可售客房收入）。2025年首尔RevPAR预计达约20.73万韩元，创历史新高，较2019年峰值（12.43万韩元）增长67%。RevPAR增长中ADR的贡献远超OCC。与2019年相比，OCC仅略有提升，而ADR上涨约63%。收入增长并非来自更多房间的售出，而是来自房价的提升——这是供应受限、入境需求强劲赋予酒店的定价能力。H2：供应结构——供应紧张与超豪华品牌的扩张。供应总量与结构。截至2025年，首尔酒店客房总数约53,675间。按星级划分：5星级20%、4星级25%、3星级31%、其他24%。3-4星级酒店合计占比过半，满足价值导向的商务旅客需求。与东京、新加坡、香港等主要亚洲市场相比，首尔5星级酒店占比相对有限，为超豪华品牌的扩张提供了空间。供应增长受限。2019年以来新增供应显著放缓。2022年总客房数甚至因疫情期间关闭和改建超过新增而出现下降。大量非品牌中小型酒店关闭或改为写字楼、服务式公寓，且大部分未恢复为酒店用途。2023年以来年均新增供应仅约1,000间，不及2010年代水平的四分之一。这一供应-需求失衡的局面为现有酒店提供了强大的定价能力。超豪华品牌进入。全球超豪华品牌对首尔的兴趣持续升温。Rosewood、Aman、Mandarin Oriental、The Ritz-Carlton、Maison Delano等顶级品牌已规划进入首尔。这一趋势的战略意义在于：提升首尔作为国际城市的地位；刺激高净值个人、奢华商务旅客和“以酒店为首要目的地”的旅客流入；推动5星级酒店占比在未来中长期超过25%。但实际交付时间表仍存在不确定性，超豪华酒店项目通常需要数年设计、审批和施工。H2：酒店投资市场——运营复苏驱动交易活跃。交易量。2025年首尔酒店投资市场交易额约2.1万亿韩元，其中4星级资产占一半以上（约1.3万亿韩元）。品牌4星级酒店——包括首尔南大门万怡酒店、首尔明洞福朋喜来登酒店和首尔弘大美居大使酒店——主导了交易活动。5星级交易额约4,202亿韩元，3星级约3,381亿韩元。明洞和弘大等核心入境旅游区持续吸引投资兴趣。每间客房交易价格。2025年，5星级酒店每间客房平均交易价约12.6亿韩元，4星级约6.9亿韩元，3星级约2.6亿韩元。4星级每间客房价格较2023年（3.4亿韩元）翻倍以上，反映ADR增长对资产价值的传导效应。转换率的戏剧性逆转。2022年，酒店交易中高达86%的资产被转换用途（改为写字楼、住宅或服务式公寓）。这一趋势在2023年急剧逆转：转换率降至17%，2024年降至13%，2025年所有交易资产均保留酒店用途。从86%到0%仅用三年时间，原因在于OCC达79%和创纪录的RevPAR使继续经营酒店比转换更具吸引力。更进一步的是“反向转换”——非酒店物业被改为酒店。黑石集团以1,200亿韩元收购江南区一栋写字楼（SM集团所有）并改造为酒店，是这一趋势的典型案例。H2：未来展望——三个关键趋势。趋势一：超豪华品牌推动市场结构升级。Rosewood、Aman、Mandarin Oriental、Ritz-Carlton等品牌的进入将提升首尔ADR上限，推动5星级酒店升级压力，同时为4星级酒店带来跟随性涨价空间。短期市场仍将由4星级酒店主导，长期将向品牌化和体验差异化转变。趋势二：AI驱动的运营效率提升。AI投资正扩展到智能能源管理、多语种AI礼宾服务和动态定价等领域。AI的应用将成为中长期酒店运营竞争力的关键差异化因素，帮助酒店抵消劳动力成本上升和人员短缺的影响。趋势三：资产价值分化加剧。高星级酒店（4-5星）受ADR增长支撑，资产价值持续提升。低星级酒店面临升级压力或转换风险。投资者对酒店资产的兴趣预计将持续，尤其是核心区的品牌资产。戴德梁行预计2026年全年酒店投资交易将保持活跃。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部市场分析，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ区块。Q1：2025年韩国入境游客恢复情况如何？A：2025年入境游客达1,894万人次，较2019年增长8%，恢复率达108%，超过全球平均104%的恢复率，创历史新高。Q2：中国游客恢复情况如何？A：2025年中国游客约548万人次，仍为最大来源国，但仅恢复至2019年的91%，占比从疫情前的35%降至29%。Q3：首尔酒店RevPAR表现如何？A：2025年首尔RevPAR预计约20.73万韩元，创历史新高，较2019年峰值（12.43万韩元）增长67%。Q4：哪个星级的酒店ADR增速最快？A：4星级酒店ADR增速最快，较2017年增长92%。5星级增长65%，3星级增长71%。Q5：首尔酒店供应情况如何？A：2025年首尔酒店客房约53,675间。新增供应严重受限，年均新增仅约1,000间，不及2010年代四分之一。Q6：超豪华品牌进入首尔对市场有何影响？A：Rosewood、Aman、Mandarin Oriental等品牌的进入将提升5星级酒店占比（目前20%），推高整体房价基准，增强首尔作为国际城市的地位。数据来源说明。本文数据来源于戴德梁行（Cushman & Wakefield）于2026年发布的《首尔酒店市场报告 2026年上半年》（Seoul Hospitality Report 1H 2026）。数据来源包括韩国旅游发展局、STR、韩国酒店协会、韩国国土交通部、RCA等。