戴德梁行：2026年第二季度加拿大资本化率与资本市场研究报告（英文版）（41页）.pdf

核心结论速览： 商业地产投资活动保持稳定：2026年上半年加拿大主要资产类别交易量保持稳定，第二季度投资总额环比增长超过5%，增加7.14亿加元。上半年多户住宅投资达74亿加元，创2024年以来最强上半年表现。 多户住宅稳居第一大资产类别：Q2 2026多户住宅投资达41亿加元，环比增长26%。上半年累计74亿加元。蒙特利尔占全国投资39%（29亿加元），多伦多Q2激增至18亿加元，超越蒙特利尔的13亿加元。 工业投资强力反弹：Q2工业投资约37亿加元，环比增长27%，占全国总投资27%。全国工业空置率稳定在5.4%，净吸纳约370万平方英尺。多伦多占Q2全国工业投资56%。 零售投资保持韧性：Q2零售投资16亿加元，环比下降28%，但剔除阿尔伯塔省数据延迟因素后仅降3%，仍保持在历史季度平均水平的合理区间。私人投资者占76%收购份额。 写字楼投资持续复苏：Q2写字楼投资13亿加元，虽低于Q1的17亿加元，但仍与2024年以来每季度约14亿加元的平均水平持平。全国写字楼空置率16.1%，核心区甲级空置率降至15.4%，为2022年底以来最低。 资本化率保持稳定：多伦多高层公寓4.25%-5.00%、工业A类5.50%-6.25%、市中心AA级写字楼5.25%-6.00%。多数资产类别资本化率与上季度持平或小幅波动，反映市场定价预期趋于一致。 AI资本流入加速：2026年第一季度AI和机器学习领域风险投资达2690亿美元，已超过2025年全年总额。AI正推动自动化仓储空间、科技中心甲级写字楼和数据中心的需求增长。研究背景与全景图谱。Cushman & Wakefield发布的《Canadian Cap Rate & Capital Markets Report Q2 2026》提供了加拿大商业地产市场的季度全景分析。报告涵盖多户住宅、工业、零售、写字楼、酒店、老年人住宅及土地等主要资产类别的投资交易量、资本化率趋势和市场基本面数据。2026年上半年，尽管海湾地区地缘政治冲突带来不确定性，加拿大商业地产市场表现出显著韧性。CRE债务市场保持高度流动性，贷款利差保持紧缩。长期利率上升对销售定价的负面影响有限。MSCI/Real Capital Analytics商业地产价格指数在除公寓外的所有主要资产类别中继续上涨。核心数据分布：报告包含Q2 2026各资产类别投资交易量（多户住宅41亿、工业37亿、零售16亿、写字楼13亿、ICI土地16亿、住宅土地14亿加元）；加拿大主要城市资本化率区间（温哥华、卡尔加里、多伦多、蒙特利尔等9个市场）；以及经济指标（隔夜利率2.25%、CPI 2.8%、失业率6.5%、年度GDP增长2.8%）。多户住宅——加拿大第一大投资资产类别。多户住宅在Q2 2026继续保持加拿大领先投资资产类别地位，录得41亿加元总投资额，环比增长26.0%。上半年累计74亿加元，创2024年以来最强上半年表现。私人买家仍是最活跃的市场参与者，占Q2 2026多户住宅收购的59%，上半年占72%。蒙特利尔继续领跑全国多户住宅投资，上半年占全国投资39%（29亿加元）。但多伦多Q2活动激增，录得18亿加元季度投资额，超越蒙特利尔的13亿加元，上半年份额从Q1的19%升至32%。Q2最大交易为Woodbourne Capital Management以1.88亿加元从RioCan REIT收购FourFifty The Well 50%权益。该资产位于450 Front Street West，2023年竣工，共592套单元，调整后单价约635,135加元。高层公寓资本化率范围4.25%-5.00%（多伦多），低层公寓4.00%-4.75%。蒙特利尔高层4.25%-5.25%，温哥华3.50%-4.50%。工业——投资强力反弹，外资显著增加。工业部门Q2 2026录得约37亿加元投资额，环比增长27%，占全国总投资27%。市场基本面持续稳定，全国工业空置率达5.4%，延续一年前开始的季度环比微幅波动趋势。净吸纳约370万平方英尺，由多伦多领涨，西部加拿大市场提供支撑。多伦多仍是主导投资市场，占Q2 2026全国工业投资56%。过去12个月滚动计算，多伦多占48%、大金马蹄区14%、蒙特利尔13%、温哥华10%。私人投资者和用户买家继续主导交易，但外资活动显著增加，约占全国工业投资15%（5.33亿加元），主要由Pontegadea Group收购剑桥和奥沙瓦资产驱动。工业A类资本化率：温哥华4.50%-5.25%，多伦多5.50%-6.25%，蒙特利尔5.50%-6.50%，卡尔加里5.25%-6.00%。零售——韧性持续，私人投资者主导。Q2 2026零售投资16亿加元，环比下降28%，但下降主要归因于阿尔伯塔省数据报告延迟。卡尔加里和埃德蒙顿零售投资分别下降88%和98%，两市场合计仅录得3100万加元交易额，远低于2024年以来每季度3.791亿加元的平均水平。剔除这两个市场后，零售投资环比仅降3%，仍与2024年以来季度平均交易量保持一致。私人投资者继续主导买方市场，占Q2 2026零售投资76%，高于Q1的63%和2025年平均59%。零售资本化率：多伦多街面顶级商铺4.50%-5.50%，区域购物中心顶级4.75%-5.75%，大盒子6.00%-6.00%，社区商业中心5.50%-6.50%。写字楼——持续复苏，品质分化加剧。Q2 2026写字楼投资13亿加元，虽低于Q1的17亿加元，但仍与2024年以来每季度约14亿加元的平均水平持平。市场基本面相对稳定。全国写字楼空置率16.1%，转租供应放缓和租户持续偏好优质物业推动核心区甲级空置率降至15.4%，为2022年底以来最低。全国净吸纳为负16.3万平方英尺，但 occupancy losses 主要集中在低品质B类和C类资产，强化了“向品质转移”趋势。租赁活动保持相对稳定，Q2约590万平方英尺。新供应高度集中，多伦多占本季度交付的150万平方英尺新供应的绝大部分。多伦多、蒙特利尔和温哥华占写字楼投资总额76%。市中心AA级资本化率：多伦多5.25%-6.00%，温哥华5.25%-6.00%，蒙特利尔5.75%-6.75%。市中心A级：多伦多6.25%-7.25%，温哥华5.50%-6.25%。土地市场——工业用地需求强劲，住宅用地趋于稳定。ICI土地交易保持相对稳定，Q2约16亿加元，反映对收益型和开发导向型土地机会的持续需求。住宅土地投资约14亿加元，较Q1有所上升，更接近2025年同期水平。多伦多、大金马蹄区和温哥华占Q2 ICI土地市场76%。工业部门仍是主要驱动力，全国净吸纳约370万平方英尺。多伦多占本季度总吸纳60%以上，温哥华净吸纳超62.4万平方英尺，空置率稳定在4.4%。住宅土地销售整体较低，定价调整中，投资者采取更具选择性的方式。多伦多继续锚定市场，占全国住宅土地交易量50%。AI对商业地产的影响。Cushman & Wakefield更新的AI影响晴雨表显示，自2026年2月以来，AI资本流入急剧加速。AI和机器学习领域风险投资在Q1 2026即达2690亿美元，已超过2025年全年总额。CRE信号也在强化，自动化仓储空间、科技中心甲级写字楼和数据中心的可用性正在压缩。未来一年机会洞察。第一梯队（基本面稳健×持续需求）：多户住宅。租金增长稳定，空置率低位，资本化率具吸引力。蒙特利尔和多伦多市场交易活跃，私人资本持续流入。第二梯队（周期性反弹×品质分化）：核心区甲级写字楼。空置率触顶回落，向品质转移趋势明确，核心区优质资产需求增强。需回避B/C类资产。第三梯队（结构性需求×AI驱动）：工业与物流。电子商务和AI驱动的自动化仓储需求持续，空置率稳定，外资兴趣增加。多伦多、温哥华核心工业市场具长期价值。第四梯队（利率敏感×等待催化）：住宅土地。利率下降预期和可负担性改善可能在2026年下半年支撑需求复苏，但当前仍处于定价调整期。行动建议：投资者应聚焦多户住宅和核心工业资产；关注核心区甲级写字楼空置率下降带来的机会；在零售领域选择有抗跌能力的社区商业和必需品零售；住宅土地投资需耐心等待利率进一步下行。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部案例，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。Q1：2026年第二季度加拿大商业地产投资总量是多少？A：Q2 2026主要资产类别投资总量：多户住宅41亿加元、工业37亿加元、零售16亿加元、写字楼13亿加元、ICI土地16亿加元、住宅土地14亿加元。环比增长超过5%，增加7.14亿加元。Q2：多伦多和多户住宅市场的表现如何？A：多伦多Q2多户住宅投资达18亿加元，超越蒙特利尔的13亿加元。最大交易为Woodbourne Capital Management以1.88亿加元收购FourFifty The Well 50%权益，592套单元，单价约635,135加元。Q3：工业市场的空置率和租金趋势如何？A：全国工业空置率5.4%，连续四个季度保持稳定。平均净要价租金继续小幅回落，部分反映优质工业产品被租赁后从市场移除，以及部分市场条件走软。Q4：写字楼市场是否正在复苏？A：是，但复苏不均衡。全国空置率16.1%，核心区甲级空置率降至15.4%（2022年底以来最低）。租户持续向优质物业转移，B/C类资产持续失守。多伦多、蒙特利尔、温哥华占总投资76%。Q5：AI对商业地产市场有何影响？A：Q1 2026 AI/ML风险投资达2690亿美元，已超2025年全年。AI正推动自动化仓储空间、科技中心甲级写字楼和数据中心的需求增长，这些资产类别的可用性正在压缩。Q6：资本化率趋势如何？A：多数资产类别资本化率保持稳定。多伦多高层公寓4.25%-5.00%、工业A类5.50%-6.25%、市中心AA级写字楼5.25%-6.00%。季度间变化以±5-25个基点为主，反映市场定价预期趋于一致。数据来源说明。本分析基于Cushman & Wakefield《Canadian Cap Rate & Capital Markets Report Q2 2026》，数据来源于Altus Group、Real Capital Analytics及Cushman & Wakefield市场专家团队。经济指标数据截至2026年6月30日。