房地产行业深度研究报告：核心20城探究之合肥产业投资先驱地产供求平衡-240103（34页）.pdf

1、 证券研究报证券研究报告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2024 年年 1 月月 3 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）产业投资先驱，地产供求平衡产业投资先驱，地产供求平衡 核心核心 20 城探究之城探究之合肥合肥 合肥凭借省会资源倾斜及独特的招商引资模式，合肥凭借省会资源倾斜及独特的招商引资模式，2005 年后实现经济快速增年后实现经济快速增长，工业发展效率较高，但生产性服务业有待提升。长，工业发展效率较高，但生产性服务业有待提升。1）合肥凭借省会城市资源倾

2、斜+自身独特的产业投资、招商引资模式，实现经济快速发展，2005-2015 年合肥 GDP 从 926 亿上涨至 5660 亿，缩小了与杭州、南京等省会城市差距，扭转了原始资源薄弱的劣势局面。近年来合肥 GDP、常住人口复合增速在长三角主要城市中处于领先地位。2）合肥凭借工业立市，2022 年规上工业增加值约 4131 亿元，虽然与宁波、无锡等城市有一定差距，但工业发展效率较高，近年来规上工业增加值复合增速 10%，且工业主要由战略新兴产业驱动，战略新兴产业产值占规上工业总产值比重由 2012年24%提升至2022年56%，近10年复合增速约18%，高于规上工业总产值复合增速（9%）。3）合肥

3、虽然工业发展迅速，但生产性服务业规模较小，与长三角其他地市相比合肥人口虹吸效应并不突出，常住人口增量主要来源于省内流动。2022年年合肥市六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约合肥市六大主导产业增加值占全市规上工业增加值比重约 69%，其中1）平板显示及电子信息产业增加值占工业增加值比重约 26.5%，面板出货量约占全国的 1/7，集成电路领域落地长鑫存储、晶合集成龙头制造企业；2）家用电器产业中洗衣机、电冰箱产量占全国比重分别为 28%、20%，为全国最大的家电生产基地；3）新能源汽车产量虽然现在偏低，2022 年仅 25.5 万辆，与上海、西安（年产量约 100 万辆）有较大差距，但

4、比亚迪、蔚来在建整车生产基地规划年产能 232 万辆，待释放潜能大；4）光伏与新能源产业产值位居全国第 6，逆变器出货量占全国 70%。合肥模式难以复制的核心在于政府合肥模式难以复制的核心在于政府“懂产业懂产业”，具备强投资能力，具备强投资能力。1）合肥国资平台在决策前期会深入研判目标项目，重点关注和分析相关产业的发展前景、行业格局、市场规模等情况，确定投资可行性和方向。不同于以往政府与企业共建合资企业方式，合肥是由国资认购流动性较强的公司股权，公司拿到股权融资后在合肥落地项目，避免了过去陷入“招商骗局”的困境。2）合肥未来重点发展新一代信息技术、新能源汽车两大底表产业，目标产值 5000亿元

5、，到 2025年战略新兴产业产值占全市规上工业总产值比重超 65%。2023 年年 1-11 月月合肥合肥商品住宅销售面积同比下滑商品住宅销售面积同比下滑 9.4%，但，但城市城市库存量较低库存量较低，去化周期仅去化周期仅 9个月个月。1）2023年 6月以来合肥单月住宅成交同比转负，需求端动力不足问题显现，7-11 月合肥住宅月度成交面积维持在 30 万方水平。1-11月商品住宅成交面积475万方，同比下滑9.4%。2）合肥宅地与新房成交供求平衡，城市库存量较低，截至 2023年 11月库存去化周期仅 9个月，在典型城市中处于较低水平。3）合肥六大主导产业龙头企业主要聚集在高新区、经开区、新

6、站区，同时高新、经开距离政务区较近，产业兑现的同时享受配套红利外溢，预计两区房地产市场具备率先兑现潜力。近年来合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局。近年来合肥逐渐形成本地房企与全国性国央企竞争的格局。1）2022 年品牌国央企保利发展、招商蛇口在合肥权益销售金额分别为 106 亿、82 亿，本地房企中民企伟星房产权益销售额 110 亿元，表现突出，而安徽置地、安徽高速、合肥城建等房企也入围 2022 年权益销售金额前十。2）合肥土拍市场回暖速度较快，主要原因是城市供求长期处于紧平衡状态，库存去化周期极短，符合当前房企偏好高流速、高安全性项目的投资策略；土拍限价放开后，反而本土房企具备更