仲量联行：青岛房地产市场2023年回顾及2024年展望报告（19页）.pdf

1、2023年回顾和2024年展望青岛房地产市场办公楼市场回顾2023年第四季度青岛优质办公楼市场指标3|2024 仲量联行版权所有.*总体量增加代表新竣工面积*平均有效净租金，为扣除物业费与免租期后的含税租金，租金变化为同质变化数据来源:仲量联行，2023年第四季度。整体市场甲级市场总体量*（平方米）空置率（%）平均租金*（元/平方米/月）6,035,753356,817 Y-o-Y1,138,18831.4%0.9百分点Y-o-Y39.5%756.7%Y-o-Y107164,103 Q-o-Q1.8百分点Q-o-Q3.4%Q-o-Q250,664Y-o-Y0.4百分点Y-o-Y6.0%Y-o-

2、Y157,479 Q-o-Q3.2百分点Q-o-Q2.8%Q-o-Q主要城市办公楼市场表现：头部城市的市场短期震荡加剧 租金方面，全国20个重点城市的环比降幅在0.2%-3.2%之间，较上季度2.6%的最大降幅进一步扩大，其中10个城市的环比降幅在1%以内。但不排除部分城市因弱需求导致市场活跃度下降，在没有真实博弈的印证下，市场容易产生租金平稳或者降幅趋缓的假性乐观。另有包括一线城市在内的8个城市环比降幅在1%-3%之间；成都和重庆的环比降幅本季度均升至3%以上。数据来源:仲量联行，2023年第三季度 空置率方面，全国20个重点城市的波动幅度较上季度减弱，仅6个城市的甲级办公楼市场于本季度迎来

3、新增供应，共计121.2万平方米，较上季度减少了约74万平方米。一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均维持在20%以上。二线城市中有7个城市落在30%以内的区间，以长三角城市为主。西安在国企需求主导下，空置率首次下降至29%。另有9个城市的空置率维持在30%以上。4|2024 仲量联行版权所有.需求分析：甲级市场净吸纳量反超乙级，以价换量效果显现数据来源:仲量联行，2023年第四季度2023年，搬迁需求占比达70%，较2022年增长9个百分点。同时，新设需求占比为17%，较2022年减少6个百分点。表明市场中的租赁行为主要为不同楼宇间的置换。2023年，2,000平方米以上的大面积成

4、交需求较2022年减少了9个百分点，相反地，中小面积段需求占比均有所增加。表明市场中主要活跃的是为了降本增效的中小面积段租户。2023年，排除自用型需求影响外，市场化租赁吸纳的面积中约59%来自甲级办公项目，甲级市场净吸纳量自2012年以来首次超过乙级市场，以价换量效果显现。5|2024 仲量联行版权所有.需求分析：由市场需求结构反映出来的经济结构稳定且均衡数据来源:仲量联行，2023年第四季度6|2024 仲量联行版权所有.需求分析：甲级新设及升级需求活跃，乙级由小面积搬迁需求主导数据来源:仲量联行，2023年第四季度乙级市场呈现搬迁需求高，而新设需求低的特征，表明其内卷程度远高于甲级市场；

5、随着甲级市场近几年持续降价，以改善办公空间为目的的升级需求占比明显提升。甲级市场在500平方米以上的面积段需求中更有优势，乙级市场则主要为500平方米以下的小面积成交。然而，中大面积段需求占比较高意味着甲级市场租金仍有较大下探空间。7|2024 仲量联行版权所有.需求分析：甲乙级市场需求结构各有侧重数据来源:仲量联行，2023年第四季度8|2024 仲量联行版权所有.租金分析：相比于先前通过提供附加服务来推进租赁交易，直接降价更能有效促使成交落地数据来源:仲量联行，2023年第四季度9|2024 仲量联行版权所有.“展望：未来市场供需环境趋稳，低租金有望促进市场活跃。2024年，积极财政政策的

6、回归将进一步促进经济企稳，青岛办公楼市场需求预计不会有较大波动，供应增速将保持在年均30万平方米的规模。预计全市办公楼市场租金在2024年仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。10|2024 仲量联行版权所有.优质零售物业市场回顾青岛优质零售物业市场指标仲量联行指标4Q23环比*同比*总存量(平方米)5,877,532 194,068 259,068空置率8.8%0.3 pts 0.4 pts首层租金(人民币/平方米/月)*195 1.5%2.3%*总体量增加代表新竣工面积*基于使用面积的首层有效净租金，租金变化为同质变化数据来源：仲量联行