2021年现代物流仓储行业供需现状及经营模式分析报告（24页）.pdf

现代物流仓储的经营模式在2003年由Prologis引入中国，截止目前行业已经发展出较为完整的基金化运作模式，金融化程度极高。长线资金亦在这个领域长期关注和投入，物流仓储本身的“投融管退”循环高度成熟，投资人和管理人权责清晰，这是物流仓储本身作为REITs的优势。 现代物流仓储开发商往往采用，“投资-开发-管理”的运营模式。以ESR为例，其三大板块构建资金循环通道，利用自身发展部门物色、设计、建设资产，并将营运稳定的资产售予公司所管理管理的基金及投资公司(亦可能售予不动产投资信托基金)，以实现发展利润，实现资金回流，用作日后项目发展。 物流仓储具有较强的网络效应和规模效应，故而大型公司能占据很高的份额。 根据Nareit统计，1994到2020年工业物流REITs年均复合收益率11.4%，高于商务办公和零售类物业。