万科-千岩万转路未不定大道当然再显峥嵘-210817（98页）.pdf

1、房地产行业发展周期受政策影响显著，但纵观历次周期均有差异之处，当前政策高频调整以致熨平周期，具体表现为：1)短期管控重点是“降杠杆”，包括从需求端及房企端两方面入手控制杠杆，相应政策包括“三条红线”“贷款集中度管理”和“四限” 政策等等;2)从长效机制来看会增加热点城市的土地供应量同时出台更合理的土拍政策对土地市场降温来“稳预期”。为了更好区分两集中供地 22 城特点，本文根据“四限”等政策的严苛程度将 22城分为刚性限价城市和弹性限价城市。其中北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、成都、郑州、长沙、济南和厦门属于刚性限价城市，天津、苏州、无锡、合肥、重庆、武汉、青岛、福州、沈阳和长春属于弹性限

2、价城市。首批“两集中”供地二十二城政策梳理见图表 31，值得关注的为以下四点：1) 各城市实行的土拍新规延续“因城施策，一城一策”的风格，时间排序在后面的城市倾向于学习优秀城市的土拍新规，非二十二城的热门城市也存在“抄作业”现象，如西安“330”新政中明确提到，“每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让”，首轮供地共成交 20 宗土地，包括 9 宗安置房用地、1 宗共有产权房用地、1 宗商服用地，2 宗用地须配建公租房，纯宅地较少。2) 竞配建成“标配”，除重庆、沈阳、武汉、青岛外所有城市都提到了竞配建规定，如杭州规定“除人才租赁用地外，均设置最高地价，触顶后竞配建与养

3、老服务用地”;“两集中”土拍新政趋严，以土拍时间靠后的上海为例：a)在限价竞价基础上添加“一次报价规则”：设置地块起始价、中止价和最高报价。b) 在延续原有自有资金证明基础上强调“同一申请人”规则：同一申请人只能进行一次交易申请(含联合申请)，堵上了房企套用马甲参与土拍的漏洞。c) 加强出让履约监管，防止“围标”现象。3) 刚性限价城市的土拍新规普遍比弹性限价城市严格，刚性城市更关注“限价”，弹性城市则更专注竞买人门槛、保证金缴纳等细节。譬如弹性限价城市中的长春则是唯一一个规定竞买人须为 2020 年财富杂志世界前 500 强前100 强排行榜企业或拥有实际控制权的企业;刚性限价城市中的北京是

4、九城中最为严苛的城市，北京首次引入房屋销售价格引导机制，出让地块全部限制价格天花板。4) 其余政策配合“两集中”土拍新规形成组合拳，基本形成了以“三稳”为目标，以住宅、土地、金融、财税政策和市场行为规制为政策工具的房地产调控长效机制：a)“四限”普及，即限购、限价、限售、限贷，作为楼市调控常见基础手段，上海、西安、合肥等 24 城市相继实行“四限”;b)二手房指导价政策的普及，作为楼市调控进阶手段，以北京、上海、成都为代表的七城开启二手房指导价;c)共有产权房政策的普及和规则细化，2021 年 7 月 10日南京市共有产权性住房交易实施细则落地，规定共有产权人自首次购买产权满 5 年可入市交易，共有产权房作为作为楼市调控补充手段，一般与经适房、人才房等保障房搭配使用，其中成都把经适房与限价房将并轨管理，统一为共有产权房;d)各大银行因贷款集中度管理下半年针对二手房的贷款门槛变高，事实上银行没有暂停或停止二手房的房贷，而是因贷款额度紧张，导致房贷资格获取难度增大，以及部分房贷审核时间延长。作为楼市调控杀手锏，直接锁住了二手房交易流动性。