深圳国际-核心业务全面回升多措并举促价值释放-210906（24页）.pdf

1、盈利方面，公司 2021 年上半年物流园业务贡献股东应占利润约 3.16 亿元，同比增长近 300%，是 2020 年全年盈利贡献的两倍。2021 上半年物流园业务盈利贡献暴增，部分原因在于去年同期基数较低，但更重要的原因在于：公司物流园业务“投建融管”创新商业模式取得实质性进展并开始贡献利润。“投建融管”是公司物流园业务近年来积极拓展的创新商业模式。不同于传统的“投资、建设、运营”模式，“投建融管”模式则是在项目运营期间，通过资产证券化等方式，将项目权益置入相应基金实现资金回笼以及项目价值增值，同时公司仍为该项目提供后续的运营管理服务并获取相应收益。公司“投建融管”模式首个项目之南昌综合物流

2、港项目已于 2021 年上半年成功实现资产证券化，并置入相应的物流产业基金。本次项目“投建融管”实施成功后，资产增值率约 64%，并为公司贡献股东应占利润约 1.75 亿港元，而且后续仍可继续获取运营管理服务费收入。 2021 下半年，公司将继续推进合肥综合物流港项目、杭州综合物流港一期项目的置入基金工作。同时，公司还积极策划发行公募 REITs，将成熟的综合物流港项目置入其中，通过多种方式完善投建融管创新商业模式。我们认为，公司“投建融管”创新商业模式一方面可以弥补传统“投资、建设、运营”模式投资回收期较长的不足，可实现项目投入资金的快速回笼，增加公司现金流并降低公司整体负债率水平，另一方面

3、，也是实现公司物流园和综合物流港资产增值收益的重要方式。总体上来看，我们认为公司“投建融管”模式的不断实践，将有助于促进公司物流园业务的整体价值提升和价值实现，是公司传统投建运营模式的一项重要补充。中长期来看，公司物流园业务有望保持连续扩张。公司中期目标是物流园业务运营规模做到深圳第一、粤港澳大湾区前三以及全国前五。我们预计公司物流园业务运营规模未来几年将保持双位数的复合增速，并推动物流园业务收入和盈利水平的持续快速增长。公司近年来抓住深圳城市更新的良好机遇，积极推进旗下物流园原有土地的功能调整与转型，大力拓展物流园转型升级业务，构建物流园业务的“投建管转”大闭环模式，目前已经取得长足进展。公

4、司该项业务目前主要有深圳梅林关城市更新、深圳前海两个项目。另外，公司旗下深圳华南物流园转型升级也在积极推进之中。梅林关城市更新项目：所在地原为公司旗下的华通园物流中心，该地块紧邻深圳市中心区域的福田区，地理位置优越。公司就该地块已于 2015 年 6 月签订相关协议，获取了土地使用权。根据协议，该地块将从物流用地转型升级为包括住宅、商业、办公、商务公寓以及公用配套设施等在内的综合开发项目。梅林关城市更新项目计容建筑面积约 48.6 万平方米，项目分三期开发建设，其中项目一期住宅可售面积约 7.5 万平方米，保障房面积约 4.2 万平方米;项目二期预计住宅可售面积约 6.8万平方米;项目三期预计

5、住宅可售面积约 6.3 万平方米，并设有约 19 万平方米的办公及商务公寓综合建筑。另外，本项目总体规划了约 3.45 万平方米的商业配套物业。公司于 2018 年引入万科企业作为战略投资者入股旗下深国际联合置地有限公司，以共同开发梅林关城市更新项目。增资后，深圳国际合计持有梅林关城市更新项目约 53.4%的权益。梅林关项目一期已于 2019 年 11 月完成竣工验收;二期于 2019 年 10 月开始预售，2020 年三栋取得预售证的住宅单位已全部销售并完成竣工验收;三期住宅于 2020 年 12 月开始预售，目前已售罄，预计将于 2022 年确认收入及利润。前海项目：该项目源自于公司先前拥

6、有的位于前海区域的西部物流园。根据公司与相关方面签订的协议，公司分三批共获取了前海新规划条件下土地面积约 12 万平方米。规划总建筑面积约 39 万平方米，其中住宅建筑面积约 19 万平方米，公寓建筑面积约 2.5 万平方米。前海项目三批土地的获取时间以及确认收益情况分别如下：一期 3.88 万平米，2017 年获取，已于 2017 年确认税前收益约 28.3 亿港元;二期 4.12 万平米，2019 年 12 月获取，已于 2019年确认税前收益约 24.57 亿港元;三期 4.12 万平米，2020 年 6 月