房地产行业商业地产深度研究（一）：体验性消费或为主流引领商业地产业态多样性-210927（24页）.pdf

1、由于线上购物普遍价格低廉具有性价比优势，线上购物在某种程度上对线下品牌购物产生了一定的冲击力。但是早期的线上购物虽然具有快捷、价格相对低廉的优势，依然由于买卖双方无法实体接触的问题的存在。官方品牌通过入驻天猫平台实现线上销售，B2C 线上销售的好处可能在如下方面体现 1)产品标准化程度更高，消费者对于商品的认知可通过线下获取，购物效率提升;2)线下品牌更具有信任度，商家利用品牌影响力和线上购物平台的便利性将消费者的部分消费场景由线下转移至线上，商家销售额提升明显;3)线下品牌商品的质量把控更加严格，提升消费者对于线上购物的信任程度。商业地产因此受到了一定的影响，如客流量下降，零售额增长缓慢等，

2、商家通过线上购物的方式提升了营业额，但是 B2C 同样具有一定弊端线上购物虽然快捷方便，但可能存在消费体验欠佳，服饰类等需要试穿的商品退换货比例高，影响商品销售和周转效率的问题。因此，多家购物中心一方面开发自己的购物 app、小程序等，如华润一点万象 app，充分发挥线上营销的优势，提高消费者关注度，提升用户粘性;另一方面积极寻求业态结构改变，通过增加餐饮、娱乐等体验型业态丰富消费场景，提高消费者在购物中心逗留时长。线上购物在消费体验和时效性等方面无法完全替代线下购物，线下购物在便捷、商品多样性等方面无法与线上竞争，购物中心需要在购物体验方面提升自身竞争力，这促进体验型购物中心的产生。2.2.

3、 人们社交需求增强，餐饮引领业态变化随着人民生活水平提升、科技进步，人们对社交的需求逐渐加大。截至 2020 年末，我国人均 GDP 已达到 72000 元，城镇居民家庭人均可支配收入达到 43834 元，该数值是 2001年的 6.42 倍，是 2008 年的 2.8 倍，是 2014 年的 1.5 倍。作为群居性动物，社会交往是人类传递信息、交流思想的方式，是人类满足社会需求的一种渠道。居民收入的提升促使人们对于需求的层次提升，由较为基本的解决温饱的需求逐步向满足社会需求和尊重需求的较高阶段升华。一方面，现在社会受到互联网的巨大冲击，网络普及率高，网民平均年龄逐渐下降，青年人的消费习惯受互

4、联网影响较大：获取信息的方式逐渐向线上转移、O2O 的便利让外卖走入百姓家。在此背景下，更具体验特点的社交方式才会逐渐再吸引消费者将消费场景转移至线下。另一方面，随着消费能力提升和社会发展，人们的社交场景逐渐多元化。从地点场所看，休闲社交的场地由户外逐渐向室内转移，好处在于 1)受天气影响小、2)室内场所便于管理和经营。从时间周期看，人们社交所花费的时间略有增长，2008 年休闲社交的时间占总时间的比例为 24%，2018 年该比例超过 25%。这主要受 1)交通便利性提升，2)生活作息习惯改变等因素影响。从场景种类看，社交人数和年龄有逐渐降低的趋势，社交所需场景多样化，简餐、茶饮既提供了社交场合，又提高较短的碎片时间利用率。