克而瑞：2023年长沙楼市总结报告轻舟即过万重山（74页）.pdf

1、轻 舟 即 过 万 重 山2 0 2 3 年 长 沙 楼 市 总 结 报 告商务联系18570100888 熊女士18670320917 唐先生指导单位：湖南省房地产协会撰写执行：克而瑞湖南区域CONTENTSPART02 需求端表现PART01 供应端表现PART03 机会端探索01供应端表现供给端表现供应提质换挡推动城、郊区产品差异解法2023年长沙供给端迎来提质发展时代。一方面土地市场政策全面松绑为未来新房市场架设多样产品体系，伴随多年未见的“别墅地”+“江景地”重现市场，引发大量关注；新房端项目产品力不断升级迭代，寻求在“舒适差”上跑赢二手房市场；新房狭义存量供给出清周期曲线稳定在12

2、个月以内，市场参与方也在多手段提振流速，整体市场安全边界仍在。土地限制政策全面解除新房供给品质化发展存量供给稳定健康 长沙自2017年以来的强“双限”在2023年年末迎来全面松绑，推动土地交易市场化发展，打开未来新房市场的想象空间。低密物业供给持续走高；产品力迭代方向由硬件堆叠至场景设定再到属地文化认同发展；政企双方共建美好城市生活 狭义库存冲高回落，稳定在12个月以内；广义库存剔除托底后也不足两年；二手房挂牌增量有所放缓增量供给表现-新房供销比持续低于1.0，弱市背景并未抬升库存风险供应规模低位延续：2023年六区一县商品住宅供应规模在有效土地成交量下跌、保交付背景下预售条件严苛之下持续低位

3、运行；但长沙土地新房供销比自2015年后持续低于1.0，住宅市场库存维持稳定健康状态。土地市场原因：2022年土地成交同比下跌43%，叠加城投占比上升7个百分点，2022年土地有效成交同比下跌49%，这也就是造成2023年新房供应规模下跌的主要因素之一;政策原因：2023年预售条件相对严苛，取得预售许可证需满足7项条件。其中，在工程建设方面，房屋土建工程完成50以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）；在资金上，已在本市银行开立商品房预售款监管帐户，与银行签订了预售款监管协议。1.42 0.80 0.57 0.57 0.74 0.68 0.8

4、7 0.84 0.95 0.92 0.000.200.400.600.801.001.201.401.60050010001500200025002014201520162017201820192020202120222023供应面积（万方）成交面积（万方）供求比范围：六区一县，2023年12月为预估数据图：长沙2014年至今六区一县商品住宅供求走势政策原因：2023年中央和长沙多次出台放松性政策，每次政策的出台都促进行了房企的大量供货，提升供应规模；房企原因：房企受政策环境等方面的影响，以销定投心态明显。0204060801001201401600204060801001201401月2月3

5、月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年供应面积(万)2014-2022年年均供应面积（万方）2月末中央和长沙出台一系列利好政策长沙放开首套限购限售由拿证4年改为网签4年湖南省直公积金实现商转公直转金三银四金九银十年末冲刺优化家庭改善性住房第2套房不受时间限制图：2023年六区一县商品住宅供求走势范围：六区一县，2023年12月为预估数据增量供给表现-新房供应曲线快速响应政策时点，房企以销定投心态明显月度供应趋势走出“传统旺淡季曲线”，房企以销定投心态明显：2023年月度供求走势与前9年月均供应面积走势对比有明显区别，走势落差更大，政策促进作用明显。增量供给表现-新房时间（年）小

6、高层住宅超高层住宅洋房高层住宅2023年31%9%2%58%2022年28%12%2%58%2021年21%17%2%60%2020年13%17%2%68%2019年13%21%1%65%2018年15%14%2%69%2017年17%18%2%63%2016年13%23%3%61%2015年2014年18%18%1%64%产品和面积段供应推动住宅品质提升：近十年小高层和洋房供应占比持续提升，到2023年两大产品占比提升14个百分点，至33%。同时160平米以上面积段占比也大幅提升，产品类别和面积段的大幅提升有效的推动长沙住宅品质迭代。上涨13个百分点上涨1个百分点下跌9个百分点下跌6个百分点