住房和城乡建设部：2022年国内示范城市TOD发展案例研究中国香港九龙站TOD发展案例（10页）.pdf

1、 TOD 发展案例 可持续城市综合方式试点项目中国子项目 住房和城乡建设部项目管理办公室 中国城市规划设计研究院课题组 1 TOD 发展案例 1.1.1 中国香港九龙站 中国香港拥有 600 万人口，是世界人口最稠密的城市之一。高人口密度下，香港仍保持城市交通顺畅，交通污染较低，与其极高的公共交通使用率密不可分，地铁更是人们出行首选。土地集约化：土地集约化：香港的 TOD 在开发过程中，高效运用土地集约化，在业态定位上因地制宜，使项目成为区域内的新地标，从而对周边土地的形态及价值起到有效的带动效应。高度市场化：高度市场化：香港以高度市场化的方式进行 TOD 综合开发，可一次性，也可以分期开发。

2、并邀请有实力的开发商共同参与，解决融资难问题的同时分摊项目风险。多元化经营：多元化经营：香港 TOD 衍生的各种业态及产品均能够反哺轨道建设及运营成本。同时，在地铁票价上，有一套合理的调整机制，充分考虑运营成本、更新改造、投资分红等主要因素的变动。“轨道“轨道+物业物业/社区”社区”(R+P)可持续发展模式：可持续发展模式：区别于简单的卖地获利和房地产开发，港铁通过物业管理实现溢价，形成持续稳定的现金流。九龙站项目位于香港西九龙港铁九龙站上盖，1998 年正式运行，由佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路围合。项目以高铁西九龙站、西九龙站巴士总站、港铁九龙站等交通枢纽为中心，聚集了 1 条

3、高铁，4 条港铁，11 个巴士站，打造了集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的繁华中心 1）开）开发模式方面发模式方面 作为城市型 TOD 的香港九龙站项目，以“地铁运营物业开发”的联动开发模式为主要手段，由港铁公司牵头，政府入股进行土地经营，地铁上盖的一部分商业自营，一部分和开发商（如新鸿基、九龙仓等）进行联合开发，政府进行股东分红，解决了融资难的问题。具体情况如下：2 TOD 发展案例 政府依法收回土地，批地给港铁公司，由港铁公司进行相对市场化的土地经营，同时政府本身是港铁大股东。自建地铁，然后把地铁上盖土地通过拍卖的方式卖给开发商，港铁保留部分上盖物业，部分物业的运营创造的收入，极大地

4、改善了经营状况。同时土地招投标也继续推高地价和房价。香港九龙站开发模式 2）片区规划方面）片区规划方面 典型城市型 TOD 建设，是以轨道交通站点（多条交通线路汇聚）为中心，以 400800m（5-10min 步行路程）为半径，搭建集商业、住宅、办公、教育、文化等为一体的城市综合体 TOD。香港九龙站建设基本满足该标准：以九龙站点为核心，200m 以内以酒店、写字楼、商场为主，往外为绿化及公共空间，200-500m 内以高密度住宅为主，步行网络舒适度较大。3 TOD 发展案例 香港九龙站片区规划布局 3）交通组织方面）交通组织方面 项目以港铁开发的车站综合体为区域核心，各类建筑建在交通枢纽核心

5、之上：地上为住宅和商业办公；地面环形区域为休息、观光、娱乐、绿化区域；地下两层为地铁站，站点上为公交、巴士出租车转乘站点，以及餐饮购物场所。通过打造三维立体城市空间，不同层面上布局不同功能，交通动线垂直化，通过扶梯及电梯实现换乘，各类交通与物业无缝连接，极大提升便利性，以期不增加交通的前提下达到最大的密度和混合度。主要包括：轨道交通与地面交通的转换依靠“地铁+公交线+的士”模式。商业设施注重通过廊桥与地铁等外部交通点紧密对接，与周边商业通过连接通道打通。4 TOD 发展案例 4）物业构成方面）物业构成方面 TOD 多功能复合高密度特性在香港九龙站的表现较明显：项目集住宅、写字楼、商场、娱乐和酒

6、店设施于一体，包括 5809 套住宅、7247 平方米服务式住宅、2.3 万平方米写字楼、8.3 万平方米购物中心、1050 平方米幼儿园、5400 个停车位，以及广阔的公众与私人休憩绿化区，各类康乐与小区设施。1.1.2 旧金山环湾新区 旧金山环湾再开发区位于旧金山市中心，金融区以及主干道 MarketStreet 以南，占地约 16 公顷，规划建设量约 70 万平方米。位居其核心的环湾车站于 1939年启用，通过火车及长途公交将旧金山与环海湾区域联系起来，现阶段车站不仅老旧，也无法满足 21 世纪不断增长的交通