城投控股-公司首次覆盖报告：深耕上海筑根基城市更新启未来-250319（19页）.pdf

1、房地产房地产/房地产开发房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/19 城投控股城投控股（600649.SH）2025 年 03 月 19 日 投资评级：投资评级：买入买入（首次首次）日期 2025/3/19 当前股价(元)4.24 一年最高最低(元)5.97/3.06 总市值(亿元)107.25 流通市值(亿元)107.25 总股本(亿股)25.30 流通股本(亿股)25.30 近 3 个月换手率(%)60.66 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 深耕上海筑根基，城市更新启未来深耕上海筑根基，城市更新启未来 公司首次覆盖报告公司首次覆盖报告 齐东（分析师）齐东（分析师）胡耀

2、文（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人）杜致远（联系人） 证书编号：S0790522010002 证书编号：S0790524070001 证书编号：S0790124070064 背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，给予“买入”评级背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，给予“买入”评级 城投控股背靠上海城投集团，深耕上海多年，待结转资源充足，后续在上海城市更新积极推动下，有望获取更多优质土储。同时公司保障房运营经验丰富，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润。我们预计 2024-2026 年归母净利润分别为 7.2、18.4、20.8 亿元，EPS 分别为 0.28、0.7

3、3、0.82 元，当前股价对应 PE 为 14.9、5.8、5.2 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。开发业务深耕上海，项目储备价值高开发业务深耕上海，项目储备价值高 受项目拿地和推盘周期性变化影响，公司近年销售规模有所波动，2024 年得益于黄浦区露香园二期项目入市，以及长宁区青溪云邸、杨浦区兴华里等项目热销，公司实现签约销售金额 175.3 亿元，同比增长 113%，为历年销售金额新高，销售均价超 15 万元/平。公司 2024 年新增黄浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目，拿地总价近百亿。公司已售未结转资源较充裕，预估 2025 年结转货值有望超过150 亿元。2024 年 9 月，公司公告拟

4、分别与闵行区浦江镇政府和华漕镇政府签订改造项目合作协议，将有效补充公司未来土地储备。资产投融管退路径清晰资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润，投资业务增厚利润 公司资产运营业务涵盖办公、商业和租赁住房，截至 2024 年末，出租总面积 32.57万方，同比增长 5%，租金收入 2.98 亿元，同比增长 1%。公司积极参与上海市租赁住房业务建设，首批布局的八大租赁社区全部投入运营，于 2024 年 1 月发行了规模最大的保租房公募 REITs，募集规模 30.50 亿元，供应近 3000 套租赁住房。公司投资板块平稳运作，截至 2024H1 持有已上市证券市值约 38.18 亿元。待结转资源充

5、裕待结转资源充裕，现金流情况稳健，现金流情况稳健 2023 年以来由于房地产项目开发结转节奏差异，整体收入有所下降，截至2024Q3，公司合同负债+预收账款规模达 155.6 亿元，可覆盖 2023 年收入 6.1 倍，待结转资源较充裕；在手现金达 90.9 亿元，同比增长 101%。截至 2024H1，公司有息负债 405.3 亿元，同比下降 3.6%，资产负债率和净负债率分别为 73.7%和147.7%，负债结构有所优化；融资成本降至 4.05%，较年初压降 12BPs。风险提示：风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2022

6、A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元)8,468 2,559 8,396 15,986 18,083 YOY(%)-7.9-69.8 228.1 90.4 13.1 归母净利润(百万元)783 415 720 1,842 2,077 YOY(%)-14.1-46.9 73.2 156.0 12.7 毛利率(%)9.9 40.3 23.6 27.8 28.0 净利率(%)9.2 16.2 8.6 11.5 11.5 ROE(%)3.6 1.6 3.4 8.1 8.5 EPS(摊薄/元)0.31 0.16 0.28 0.73 0.82 P/E(倍)13.7 25.8