【国盛证券】房地产开发行业2025W1：本周新房成交环比-16.8%，二手房环比-22.3%-250105（13页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 2025W1：本周新房成交：本周新房成交环比环比-16.8%，二手房，二手房环比环比-22.3%核心城市二手房成交延续活跃，核心城市二手房成交延续活跃，12 月上海、北京、深圳成交续创年内新月上海、北京、深圳成交续创年内新高。高。12 月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为 29711 套、21556 套、8516 套，环比分别+9.8%、+14.9%、+15.8%，均创年内新高。整体来看，目前二手房市场较新房市场更强的态势未变，2024 年末部分城市新房市场在房企加力推盘

2、和营销带动下有所翘尾，但弹性仍不及二手房市场，二手房向新房传导的链条仍不太畅通。我们预计，2025 年核心城市二手房成交或维持相对较高规模，新房的真正企稳仍需政策的加码；今年春节假期较早，重点关注“小阳春”实际表现、3 月政策落地情况以及对市场信心修复的情况。行情回顾：行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为本周申万房地产指数累计变动幅度为-7.7%，落后沪深 300 指数 2.48 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 21 名。新房：新房：本周本周30个城市新房成交面积为个城市新房成交面积为338.7万平方米，环比下降万平方米，环比下降16.8%，同比提升同比提升 68.7%，其中样

3、本一线城市的新房成交面积为 83.8 万方，环比-8.7%，同比+115.7%；样本二线城市为 178.1 万方，环比-26.3%，同比+38.4%；样本三线城市为 76.9 万方，环比+4.5%，同比+130.6%。二手房：二手房：本周本周 14 个样本城市二手房成交面积合计个样本城市二手房成交面积合计 209.7 万方，环比下降万方，环比下降22.3%，同比增长，同比增长 66.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为102.8 万方，环比-13.3%；样本二线城市为 86.9 万方，环比-26.7%；样本三线城市为 20.0 万方，环比-39.0%。信用债：信用债：本周（2024.1

4、2.30-2025.1.5）共发行房企信用债 1 只，环比减少5 只；发行规模共计 5.70 亿元，环比减少 37.1 亿元，总偿还量 17.15 亿元，环比减少 55.6 亿元，净融资额为-11.45 亿元，环比增加 18.5 亿元。投资建议：投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部

5、国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方

6、城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。风险提示：风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。增持增持（维持维持）行业走势行业走势 作者作者 分析师分析师 金晶金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱： 分析师分析师 夏陶夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱： 相关研究相关研究 1、房地产开发：2024W52：全年样本城市新房同比-22.3%，二手房同比+1.2%2024-12-29 2、房地产开发：2024W5