【西南证券】房地产行业2025年投资策略：调整接近底部，政策助力去库存-250111（43页）.pdf

1、调整接近底部，政策助力去库存调整接近底部，政策助力去库存 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 房地产研究团队房地产研究团队 2025年年1月月 房地产行业房地产行业20252025年投资策略年投资策略 核 心 观 点 基本面：阶段性企稳，筑底延续。2024年1-11月商品房销售面积同比下降14.3%，收窄1.5个百分点，销售阶段性企稳。926政策后销售回暖持续性更强，11-12月42城新房销售面积环比增长18.8%和26.9%，同比增长11.6%和12.9%，二手房表现更突出，11-12月12城销售面积分别同比增长15.9%和51.5%，环比分别增长15.4%和24.0%，70个大中城市

2、房价下降趋势有所趋缓。供给继续收缩，2024年1-11月新开工面积下降23.0%，300城住宅用地成交面积同比下降26.6%。政策：收储+城中村改造助力去库存。截至2024年11月末，商品住宅广义库存面积32.3亿平米，较2019年高点的38.3亿平下降16%，去化周期由2021年低点的2.4年拉长至当前的4年。政策提出“四个取消、四个降低、两个增加”，收购存量商品房助力消化短期库存，需求侧政策应放尽放消化短中期库存，限制土地供应、回收闲置土地消化长期库存。如果将库存周期降至2021年平台期均值的2.4年，其中已竣工未售库存、已开工未竣工未售库存、待开发库存分别降至0.2、1.6、0.7年，则

3、三类库存分别需要去化2.3亿平米、2.7亿平米、7.7亿平米，合计需要资金量约为5.3万亿元。展望：调整接近底部，复苏仍需时间。增量住房需求可作为衡量新房销售的锚，2001年以来美国新建住房销量围绕增量需求波动，累计差额在可接受范围。根据测算我国每年增量住房需求约为9.2亿平，预计2024年住宅销售面积为8.1亿平，已低于增量住房需求，2025年在低基数下有望看到销售增速的企稳。随着近两年房价的调整和国债收益率的下行，我国租金回报率和无风险收益率已结束倒挂。租金回报率=无风险收益率+风险补偿+持有成本，从海外一线城市来看，多数城市风险补偿为正值。我国一线城市风险补偿仍为负值，但逐渐趋向于0，房

4、价具备企稳的基础。预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-6.7%/-7.4%/-13.7%/-14.6%/-9.1%。行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。个股推荐：1）房企：保利发展（600048）、招商蛇口（001979）、滨江集团（002244）；2）物企：华润万象生活（1209）、中海物业（2669）；3）房产经纪：我爱我家（000560）。风险提示：销售恢复不及预期、政策宽松不及预期、行业流动性风险等。1 目 录 2 2024年行业回顾 基本面：阶段性企稳，筑底延续 2025年投资建议及重点标的 政策：收储+城中村改造助力去库存 展望

5、：调整接近底部，复苏仍需时间 2024年截至12月31日申万房地产指数下跌0.5%，跑输沪深300指数约17.1个百分点。板块内涨幅居前的为光明地产（+73%）、宁波富达（+66%）；跌幅居前的为同达创业（-86%）、天津松江（-67%）。3 2024年行业回顾 数据来源：Wind，西南证券整理 房地产指数相对沪深300走势 房地产行业涨跌幅前五个股 3-30%-20%-10%0%10%20%30%房地产(申万)沪深300-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%横向看：房地产行业PE(TTM)为21.2倍，在申万行业中处于第17位。纵向看：房地产行业PE较

6、2023年末上升10.3，处于过去2年77.6%分位；PB较2023年末上升0.1，处于过去2年55.6%分位。4 数据来源：Wind，西南证券整理 申万一级行业市盈率（TTM整体法）申万房地产市盈率及市净率 4 2024年行业回顾 010203040506070国防军工 综合 计算机 电子 美容护理 医药生物 商贸零售 机械设备 电力设备 传媒 汽车 社会服务 农林牧渔 通信 基础化工 食品饮料 房地产 建筑材料 轻工制造 纺织服饰 环保 公用事业 有色金属 钢铁 家用电器 交通运输 非银金融 煤炭 石油石化 建筑装饰 银行 市盈率(TTM,整体法)0.50.60.70.80.91.0101