【国盛证券】房地产开发2025W4：全国新发房贷利率下行至3.1%，2025年有望进一步下行-250126（15页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 2025W4：全国新发房贷利率下行至全国新发房贷利率下行至3.1%，2025年有望进一步下年有望进一步下行行 2024 年年 12 月全国新发房贷利率下行至月全国新发房贷利率下行至 3.1%，2025 年有望进一步下年有望进一步下行。行。2025 年 1 月，5 年期以上 LPR 为 3.6%，连续 3 个月保持不变。考虑到 2024 年中央经济工作会议定调实施适度宽松的货币政策、“适时降准降息”，我们认为 2025 年降息不会缺席。据央行，2024 年 12 月全国个人住

2、房贷款利率为 3.11%，同比下降 0.88 个百分点；2024 年 4 季度加权平均利率为 3.10%。我们认为 2025 年在利率中枢下移趋势中，住房按揭利率也将跟随下行，将会有更多城市新发利率进入“2 字头”，一方面将减轻购房者信贷负担，另一方面少部分城市贷款成本或将逐步靠拢住房租金回报率，对楼市的稳定产生一定积极效果。行情回顾：行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.3%，落后沪深 300 指数 1.83 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 27 名。新房：新房：本周本周 30 个城市新房成交面积为个城市新房成交面积为 201.8 万平方米

3、，环比提升万平方米，环比提升 5.0%，同比提升同比提升 7.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为 50.4 万方，环比-14.4%，同比-5.0%；样本二线城市为 92.6 万方，环比+6.6%，同比+7.1%；样本三线城市为 58.8 万方，环比+26.9%，同比+21.0%。二手房：二手房：本周本周 14 个样本城市二手房成交面积合计个样本城市二手房成交面积合计 192.4 万方，环比下降万方，环比下降17.1%，同比增长，同比增长 15.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为81.8 万方，环比-15.3%；样本二线城市为 86.0 万方，环比-18.5%；样本三线城市为 24

4、.5 万方，环比-18.1%。信用债：信用债：根据 wind 统计数据，本周（1.20-1.26）共发行房企信用债 11 只，环比减少 7 只；发行规模共计 128.00 亿元，环比减少 30.41 亿元，总偿还量 82.21 亿元，环比减少 100.88 亿元，净融资额为 45.79 亿元，环比增加 70.47 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AA+（55.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（50.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以 5 年以上、1-3 年（39.1%、32.0%）的债券为主。投资建议：投资建议：维持行业“增持”评级。我们

5、认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线

6、仍然更受益。基于以上，我们认为 2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。风险提示：风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。增持增持（维持维持）行业走势行业走势