【国盛证券】房地产开发行业2025W9：二手房成交显著强于新房，本周二手房同比+70.7%，新房同比+11.2%-250302（14页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 2025W9：二手房成交显著强于新房，二手房成交显著强于新房，本周本周二手房同比二手房同比+70.7%，新房同比新房同比+11.2%政治局召开会议，重点关注政治局召开会议，重点关注 3 月关键节点。月关键节点。2 月 28 日政治局会议强调，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，不断提高人民生活水平，保持社会和谐稳定。本次会议主要讨论政府工作报告，相关

2、表述与 2024 年 12 月政治局会议接近。我们认为，3 月将会是比较关键的节点，一方面是即将召开大会；另一方面也将逐步验证“小阳春”成色。2 月上海、北京、深圳二手房成交月上海、北京、深圳二手房成交套数套数有所回落，二手房强于新房态势未有所回落，二手房强于新房态势未变。变。2025 年 2 月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为 16742 套、11876套、3764 套，环比分别-9.0%、-4.8%、-19.6%。我们认为，最近数周尚处于春节结束后高频成交环比抬升的阶段，从更大时间范围看目前仍处于2024 年 9 月以来政策辐射区间。我们判断，二手房成交或持续强于新房，预计小阳春二手房

3、成交显著强于 2024 年，略弱于 2023 年；新房受供货结构影响，总量弹性不大，结构性的城市和区域表现尚可。行情回顾：行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为本周申万房地产指数累计变动幅度为 2.2%，领先沪深 300 指数 4.45 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 2 名。新房：新房：本周本周30个城市新房成交面积为个城市新房成交面积为240.0万平方米，环比提升万平方米，环比提升34.9%，同比提升同比提升 11.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为 58.1 万方，环比+44.9%，同比+56.6%；样本二线城市为 115.7 万方，环比+39.6%，同比+19.4%；

4、样本三线城市为 66.1 万方，环比+20.6%，同比-19.2%。二手房：二手房：本周本周 14 个样本城市二手房成交面积合计个样本城市二手房成交面积合计 240.9 万方，环比增长万方，环比增长20.5%，同比增长，同比增长 70.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为106.7 万方，环比 25.3%；样本二线城市为 107.9 万方，环比 18.6%；样本三线城市为 26.4 万方，环比 10.7%。信用债：信用债：本周（2.24-3.2）共发行房企信用债 9 只，环比减少 6 只；发行规模共计 119.51 亿元，环比增加 24.61 亿元，总偿还量 109.94 亿元，环比增

5、加 3.89 亿元，净融资额为 9.57 亿元，环比增加 20.72 亿元。投资建议：投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时

6、表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中