【国盛证券】房地产开发2025W17：政治局会议重心：推进城市更新和存量商品房收购，持续巩固地产稳定态势-250427（16页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 2025W17：政治局会议重心：推进城市更新和存量商品房收购，持续巩固地产稳定态政治局会议重心：推进城市更新和存量商品房收购，持续巩固地产稳定态势 势 降准降息可期，政策基调坚持稳中求进，地产政策保持定力。降准降息可期，政策基调坚持稳中求进，地产政策保持定力。4 月 25 日，政治局召开会议，本次会议要求，“要加紧实施更加积极有为的宏观政策”“适时降准降息，保持流动性充裕，加力支持实体经济”，考虑到外部环境的急剧变化和冲击，我们认为降准降息或已在路上。本次会议在地产方面政策

2、保持定力，虽然政策在原有政策框架下延续，但会议首次将“商品房收购政策”写入政治局会议通稿（2024 年数次会议提法为“消化存量/优化存量”），意味着政府收储作为宏观调控工具之一，重要性正在提升。我们依然认为，现阶段内需的重要性进一步提升，而地产是其中关键一环，政策方面早到晚到都会到，外部环境压力可能倒逼政策面加速推进。要求加力实施要求加力实施城市更新城市更新行动，并提出优化商品房收购政策，未来地产政策在需行动，并提出优化商品房收购政策，未来地产政策在需求供给两端将继续发力。求供给两端将继续发力。本次会议在地产需求端强调“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造”，表述延续 2024

3、 年中央经济工作会议要求，我们预计将在住建部新增 100 万套的基础上继续扩大规模。供给端，提出“优化存量商品房收购政策”。考虑到 2024 年在消化存量方面相关政策推进不快，实际地方推进有诸多阻力点，我们预计后续将在现有政策框架和 2025 年政府工作报告的要求下逐步优化，包括在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大的自主权，拓宽保障性住房再贷款的使用范围；也可以考虑给予贴息支持减轻地方执行压力。本次会议并没有直接提及收地政策，但提到了“加快地方政府专项债券发行使用”，预计后续将加速推进专项债支持收地。另一方面，本次会议供给端政策提出“加大高品质住房供给”，延续政府工作报告关于建设“好房子

4、”的要求，并且更强调了品质的要求，将带动更多城市好房子供应，满足居民改善性住房需求，这也更利好品质房企。行情回顾：行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.3%，落后沪深 300 指数1.69 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 30 名。新房：新房：本周本周 30 个城市新房成交面积为个城市新房成交面积为 168.0 万平方米，环比提升万平方米，环比提升 11.5%，同比下降同比下降 18.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为 46.9 万方，环比+6.4%，同比-26.0%；样本二线城市为 83.4 万方，环比+17.6%，同比-13.3%；样

5、本三线城市为 37.8 万方，环比+5.6%，同比-18.2%。二手房：二手房：本周本周 14 个样本城市二手房成交面积合计个样本城市二手房成交面积合计 244.7 万方，环比增长万方，环比增长0.4%，同比增长，同比增长 22.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 95.1万方，环比-3.6%；样本二线城市为 118.0 万方，环比 3.3%；样本三线城市为 31.6 万方，环比 2.3%。投资建议：投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 200

6、8、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展