世邦魏理仕：2022年上半年北京房地产市场回顾与展望报告（11页）.pdf

1、2022 年上半年，北京写字楼新增供应量同比回落，共计 19 万平方米。其中二季度全市录得一个 3.9 万平方米的新项目交付使用，该项目毗邻丽泽金融商务区。本季度受奥密克戎疫情限制，部分租户原有新租计划延后，加上年初开始的互联网行业优化、企业整合搬迁等活动的持续影响，季内新租交易总量环比下降 30%。上半年全市净吸纳量仅录得 6 万平方米，其中二季度亦是自 2020 年第三季度以来首次出现负的净吸纳量。全市空置率上半年累计上升 0.7 个百分点至 17.8%。其中甲级写字楼更有韧性，空置率环比微降 0.2 个百分点，而乙级写字楼则环比上升 1.1 个百分点。中关村和望京等科技企业集中的子市场空

2、置率涨幅靠前。金融和 TMT 合占新租交易总量的 58%，分居前两大行业，主要集中在软件开发、人工智能、产业数字化、证券、保险以及资产管理等细分领域，其中金融的扩租需求突出。本季度医药及生命科学行业新租需求放量明显，占比进一步攀升。分区域，CBD 和丽泽为新租需求主力释放区，CBD 行业结构最均衡，丽泽租户行业也日渐多元。此外，丽泽、通州和石景山等新兴区域逐步承接更多的跨区、升级搬迁需求。全市平均成交租金每月每平方米 310.7 元，同样本比上半年累计下降 0.4%。除 CBD和新兴子市场保持平稳外，其它子市场受空置率抬升的影响租金均出现不同程度的下调。“下半年，部分新项目受疫情影响将延期交付

3、，预计全市写字楼市场仅有 18.1 万平方米新增供应入市，且均来自新兴区域，供给侧压力适度缓解。随着疫情影响逐步消退，市场活跃度有望逐步回升，核心区域可租面积的增加将吸引租户升级或回流。近期各区陆续出台的纾困政策和稳经济发展实施方案都会助力企业信心和市场情绪的恢复；上半年政府颁布的关于推进北京全球财富管理中心建设的意见也将进一步推动金融板块多元发展。”2022 年上半年，录入两个新项目均为改造更新后重开的中小型商业单体，分别为华润集团旗下位于核心商圈西单的双层地下商业街，及位于外围朝青商圈的姚家园万象汇，带来共计 7.8 万平方米的新增供应。西单更新场首店街区潮流定位吸引了大批优质品牌入驻，如

4、备受年轻客群追捧的美妆新零售HARMAY 旗舰店，以及华为 MSC 旗舰店等。而姚家园万象汇则从原来超市形态为主的乐都汇广场转型成为品牌更多元、定位高品质生活和体验的社区商业体。疫情冲击下，短期内消费意愿和零售商开店信心恢复受阻，多数项目客流量同比显著下降。截至季末，尚未出现大规模退店，全市空置率季度环比仅提升 0.9 个百分点至6.7%，和去年底基本持平。关店现象主要集中在一些前期高速扩张、近年业绩下滑的网红茶饮、韩妆及快时尚品牌。对租金较敏感的中端餐饮业态受疫情影响也相对明显。但 2020 年以来由消费方式转变和行业洗牌引起的业主品牌调整，给奢侈品（如 GUCCI、BURBERRY）、新能

5、源汽车（如蔚来、福特、凯迪拉克）及定位商务人群的高端餐饮（如北京宴、乙十六）等优质品牌在开店、扩店或位置调整上提供更多可选机会。与2020 年首轮疫情后相比，不少业主此次应对更加迅速，已调整租金策略以维系原有优质租户或招募填补潜在腾退面积的替代租户。个别项目亦考虑重新调整业态和品牌结构，如将业绩下滑的影剧院业态转型调整为其他沉浸式或参与度更高的体验类业态，如脱口秀、小剧场等，以带动人流量与消费活力。在业主的积极应对下，全市购物中心首层平均租金报价季度环比下调 1.4%至每天每平方米 35.5 元，全市各商圈均有表现，其中次级商圈下降幅度相对更大。“下半年预计北京零售物业市场将迎来约 41.9

6、万平方米的新增供应，大部分位于丰台、大兴等外围区域，将填补当地区域型购物中心空白。为落实北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案，政府近期发放了 122 亿元消费券，覆盖餐饮、购物、教育、文体娱乐及出行等多个领域，有助于加快助推复商复市，提振消费信心，实现消费回暖。”2022 年第二季度顺义空港入市一个高标仓储项目，带来 9.1 万平方米的新增供应，也是上半年唯一新项目。上半年新租需求以第三方物流为主，占新租总量的 48%，二季度医药企业活跃度亦有提升。新租活动集中在两大机场所在的顺义及大兴区域，同时租户以成本为导向的搬迁布局也日渐活跃。疫情管控一定程度上延迟整体需求放量，空置率小幅攀升但仍