【华源证券】REITs系列专题报告：“数据中心REIT”有何不同？-250623（16页）.pdf

1、请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明证券研究报告证券研究报告固收专题报告固收专题报告hyzqdatemark证券分析师证券分析师廖志明SAC：S联系人联系人“数据中心数据中心 R REITEIT”有何不同？有何不同？REITs 系列专题报告投资要点：投资要点：C-REITsC-REITs 一级市场持续扩容，二级表现领跑一级市场持续扩容，二级表现领跑。截至 2025 年 6 月 16 日，C-REITs已累计上市 66 只，累计市值突破 2000 亿元。一级发行方面，2024 年全年发行上市29 只 C-REITs，累计发行规模 656 亿元；二级

2、表现上，2025 年 6 月 16 日中证 REITs全收益指数收于 1117.87 点，较 2025 年初累计涨幅达 14.69%，收益率在各项大类资产中领跑。2025 年 6 月 18 日，“南方万国数据中心 REIT”、“南方润泽科技数据中心 REIT”获批，分别为上交所、深交所的首单数据中心公募 REITs，底层资产类型进一步扩容。20252025 年初以来上市的年初以来上市的 7 7 只只 C-REITsC-REITs 市场认购热情均较高市场认购热情均较高。2025 年以来，网下投资者和公众投资者的平均认购比例均来到了 2024 年初以来的低位，其中 2025 年 2-5月的网下投资

3、者平均认购比例均在 2%以下，2025 年 2-5 月的公众投资者平均认购比例维持在 0.3%以下，“资产荒”背景下的 C-REITs 基金份额“一份难求”。20252025 年年 6 6 月月 1818 日日，证监会批复了全国首批两单证监会批复了全国首批两单“数据中心数据中心 REITREIT”的注册的注册，即即“南南方万国数据中心方万国数据中心 REITREIT”和和“南方润泽科技数据中心南方润泽科技数据中心 REITREIT”。数据中心。数据中心 REITsREITs 作为作为新型基础设施资产新型基础设施资产，与传统产权类与传统产权类 REITsREITs 在运营模式在运营模式、收益稳定

4、性收益稳定性、估值逻辑等方估值逻辑等方面存在显著差异。面存在显著差异。运营模式：运营模式：数据中心是典型的技术密集型资产，其运营模式高度依赖专业化的运维能力和持续的技术迭代；另一方面，数据中心具有显著的高能耗属性，运营商需要积极通过技术升级和绿色能源应用来降低 PUE（电能利用效率）以满足政策要求。收益稳定性：收益稳定性：数据中心资产的收益相较于传统产权类 REITs 资产或更加稳定，主要是因为客户集中度高、租约长且客户粘性高、签约率和上架率高；签约率、上架率/计费率是数据中心资产的关键运营指标。估值逻辑：估值逻辑：对于数据中心 REIT 而言，虽然和传统产权类 REITs 一样采取收益法进行

5、估值，但由于资产属性之间的差异，数据中心资产在现金流结构和折现率等方面和产业园区、保租房等不动产权也有较大差异。从现金流结构来看，传统产权类REITs 可能更适合险资等长期配置型资金，数据中心 REITs 或更适合交易型资金以博弈现金流收益。C-REITsC-REITs 二级持仓以券商自营二级持仓以券商自营、保险资金为主保险资金为主。根据监管规则适用指引会计类第 4 号，投资者可以选择将 REITs 投资作为权益工具计入 FVOCI 科目，其公允价值变动计入 OCI，不影响损益，这一变化也提升了交易型账户对 C-REITs 资产的关注度，其中券商自营就是最为典型的代表。对于保险资金而言，其负债

6、端久期较长，而 REITs 的长周期和稳定分红恰好符合保险资金的配置需求。此外，截至 2024年末 FOF 基金对 C-REITs 的参与度整体仍较低，后续建议关注 FOF 资金进场所带来的边际增量。投资建议投资建议：“数据中心数据中心 REITREIT”作为作为“新基建新基建”的重要组成部分，具有不动产和科技的重要组成部分，具有不动产和科技2 20 02 25 5 年年 0 06 6 月月 2 23 3 日日源引金融活水 润泽中华大地请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明请务必仔细阅读正文之后的评级说明和重要声明第 2页/共 16页的双重属性的双重属性，或在上市初期具有较大的溢价空间或在