【国盛证券】招商蛇口（001979）-业绩同比小幅增长，销售规模排名提升至第四-250902（3页）.pdf

1、证券研究报告|半年报点评 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 招商蛇口（招商蛇口（001979.SZ）业绩同比小幅增长业绩同比小幅增长，销售规模排名提升至第四，销售规模排名提升至第四 事件：事件：2025 年 8 月 28 日，公司发布 2025 年半年度报告。开发业务毛利率提升，业绩小幅增长开发业务毛利率提升，业绩小幅增长。公司 2025 年上半年实现营业收入514.9 亿元，同比微增 0.4%，归母净利润 14.5 亿元，同比增长 2.2%，扣非归母净利润 9.6 亿元，同比减少 31.2%。公司业绩增长主要因为结转产品差异使得开发业务项目结转毛利率

2、同比上升，上半年整体毛利率14.4%，同比提升 2.4pct，开发业务毛利率 16.3%，同比提升 3.4pct。销售销售额排名提升至第四额排名提升至第四，投资，投资额超过一半布局在一线城市额超过一半布局在一线城市。公司 2025 年上半年实现签约金额 888.9 亿元，同比减少 11.9%；签约面积 335 万平方米，同比减少 23.6%，销售额位居克而瑞排行第四，较上年提升一位。核心城市市场地位巩固，核心 10 城销售占比 70%，同比提升 4 个百分点，公司在 12 城进入当地流量销售额 TOP5，其中上海、深圳、西安、南京、长沙、徐州、南通、郑州进入 TOP3，合肥、成都、重庆、温州进

3、入 TOP5。2025 年上半年公司累计获取 16 宗地块，计容建面 167 万平，总地价 353亿元，权益地价 219 亿元，拿地金额/销售金额 39.7%，同比提升 25.2 个百分点。公司投资聚焦核心城市，上半年投资额 56%布局在一线城市，其中北京和上海分别占比 44%和 8%；35%布局在以成都、南京、杭州为主的二线城市；剩下 9%布局在以温州和佛山为主的三线城市。资产运营资产运营业务运营规模扩大业务运营规模扩大，物业服务物业服务收入利润稳健增长收入利润稳健增长。资产运营业务方面，2025 年上半年公司管理范围内全口径资产运营收入 36.6 亿元，同比上涨 4.1%，EBITDA 实

4、现 19.0 亿元，同比上涨 0.4%。其中集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店运营收入分别为 9.4、6.4、6、6.5、5.1 亿元，同比分别为+12.2%、+11.9%、-7.7%、+3.3%、+2.8%。上半年新入市 13 个项目，新增经营面积 72 万方，新增轻资产管理面积 18 万方。物业服务领域，招商积余 2025 年上半年实现营业收入 91.1 亿元，同比增长 16.2%；归母净利润 4.7 亿元，同比增长 8.9%；截止 2025 年 6 月末，在管项目 2370 个，管理面积达 3.68 亿平方米。资产负债率合理资产负债率合理，融资成本融资成本保持保持行业行业领先领先水平水

5、平。截止 2025 年上半年末，公司净负债率 66.4%，剔除预收账款的资产负债率 63.1%，现金短债比1.3 倍，三道红线维持绿档。公司银行融资占比 66%，同比提升 3pct，上半年落地经营性物业贷款 82 亿元，上半年末平均债务期限 5.3 年，债务结构更加稳固。公司抓住利率下行的市场窗口，发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，上半年新增公开市场融资 31 亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；上半年末综合资金成本 2.84%，较年初降低 15BP，保持行业领先水平。投资建议：维持“买入”评级。投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能

6、够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司 2025/2026/2027年营收分别为 1734/1676/1601 亿元，归母净利润分别为 41/48/54 亿元，对应摊薄 EPS 为 0.45/0.53/0.59 元/股。当前股价对应 2025 年 PE20.6 倍，维持“买入”评级。风险提示：风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。买入买入（维持维持）股票信息股票信息 行业 房地产开发 前次评级 买入 09 月 01 日收盘价（元）9.35 总