【中银证券】解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究-250910（48页）.pdf

1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 行业行业深度深度 2025 年年 9 月月 10 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 地产后增量时代的机遇地产后增量时代的机遇（2025/08/10）单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位但仍处于历史低位（2025/07/17）70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市跌幅大于二、三线城市（2025/07/17）2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年构”的关键

2、年（2025/05/12）“城市更新”成为楼市重要的增量筹码“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年年 4 月政治月政治局会议解读）局会议解读）（2025/04/27）房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解年政府工作报告解读）读）（2025/03/06）“旧改为主、收储为辅旧改为主、收储为辅”贯穿贯穿 2025 年地产行业主年地产行业主线（线（2024/12/14）中银国际证券股份有限公司中银国

3、际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 解密解密上海上海楼市楼市 上海楼市周期性与结构性研究 核心观点核心观点【上海楼市上海楼市周期演变】周期演变】上海上海 20 年楼龄以上的小区与住房占比年楼龄以上的小区与住房占比很高很高。截至 25 年 5 月末上海存量小区共有 2.75 万个，8

4、2%的楼龄超 20 年；存量房屋 962 万套，64%的楼龄超 20年，其中浦东新区与市中心房龄结构问题更加突出其中浦东新区与市中心房龄结构问题更加突出。过去过去近近 30 年，上海商品房发展历程大致可以分为三大阶段：年，上海商品房发展历程大致可以分为三大阶段：1）99 年年-06 年年，随着经济稳中向好，上海楼市稳步发展随着经济稳中向好，上海楼市稳步发展，00 年商品住宅成交均价仅 3157 元/平，06 年已达 7039 元/平。2）07-21 年，楼市发展受调控政策影响显著，不过整体处于快速发展的黄金时代。年，楼市发展受调控政策影响显著，不过整体处于快速发展的黄金时代。07 年以来，上海

5、楼市政策由降息降准的大宽松环境到 10 年开始楼市限购、限贷，17 年全面进入“五限”时代，后来的近十年中坚持调控，在楼市下行期允许阶段性宽松补救。21年房价突破 4万元/平。3）22年以来，楼市发展速度放缓，且出现了结构性分化年以来，楼市发展速度放缓，且出现了结构性分化。自 23年 9月“认房不认贷”开始，政策逐步宽松，但 23、24 年新房成交面积持续下滑，新房成交面积不足 07 年最高峰时期的一半；二手房成交面积虽在“以价换量”影响下连续两年双位数增长，但绝对量也显著低于 20-21年。2007年至今，上海楼市经过了年至今，上海楼市经过了多轮多轮周期，当前处于震荡期。周期，当前处于震荡期

6、。在宽松政策带动下，行业在 2009年 3-12月、2012年 9月-2014年 3月经历了两轮上行周期。2015 年“去库存”成为主旋律，信贷政策宽松，楼市量价增速回正，市场行情一直延续到 2016 年，这一阶段房价环比增速是所有上行周期中最高的一段时期。由于房价快速上涨，2016 年 3 月最严楼市新政“沪九条”出台，加码限购，首付比例提升，10 月“沪六条”、11 月“认房又认贷”、首付比例上调等政策出台，房价上涨周期也在 2016 年 12 月结束，并处于阶段性稳定期。2021 年开始，虽然经历了新房摇号政策、“三价取低”政策等收紧政策，但整体成交量价稳中有增。2022 年上半年楼市开