房地产行业专题报告：修复房价上涨预期重要性、跟踪体系与双轮驱动-250928（14页）.pdf

1、房地产行业专题报告修复房价上涨预期：重要性、跟踪体系与双轮驱动相关研究当前房地产市场的核心矛盾已从“供需失衡”转向“预期失衡”，房价下跌预期正通过“居民观望、购房意愿下滑、银行信贷收缩、房企流动性承压”的传导链，形成愈演愈烈的负反馈循环。2025年二季度多项关键数据，更直观凸显了预期恶化的现实冲击：居民购房意愿降低、个人住房贷款余额增速疲软、二手房挂牌价同比维持下跌，整体上居民的房价预期依然转弱。在此背景下，如何认清房价预期的关键作用、建立可落地的跟踪体系、找到切实有效的修复路径，成为破解当前市场困局的核心。所以，围绕“修复房价上涨预期”，拆解其重要性、跟踪方法与双轮驱动路径，解读修复房价上涨

2、预期的全景，就有很强的必要性。第一，为什么房价上涨预期是市场止跌企稳的关键？房价预期是影响银行信贷与居民购房行为的核心因素，其恶化会形成“预期弱、信贷缩、需求缩”的负反馈循环。信贷端，银行因房价下跌预期收紧开发贷与按揭贷，导致房地产融资收缩；需求端，居民担忧房价贬值推迟购房，叠加收入预期不稳与储蓄倾向上升，陷入“买涨不买跌”观望，进一步加剧市场低迷，因此房价上涨预期是打破僵局的关键。第二，如何跟踪房价预期变化？房价预期可通过三大相互印证的指标构建跟踪体系。二手房挂牌价是市场最直接的先行信号，其涨跌会直接影响居民对房价的感知与银行风控决策；央行储户调查报告能直观反映居民主观信心，通过居民对房价走

3、势的判断，验证预期变化；首付比例则是居民行为的客观佐证，高首付比例体现居民对房价的避险心态，三者协同可实时捕捉预期拐点。第三，如何修复房价预期？需以居民收入修复筑长期根基，通过稳就业、产业升级提升收入与就业质量，辅以购房补贴；以流动性宽松为短期抓手，适度降息并定向投放流动性，破解信贷传导梗阻；同时优化市场信号，稳定二手房价格、引导储户信心、降低首付压力，推动三大指标正向联动，打破负反馈。风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。1为什么房价上涨预期是市场止跌企稳的关键？2025年二季度购房意愿、按揭增速等数据都指向预期转弱，为何说房价预期是当前市场的“关键因素

4、”？它如何通过银行信贷、居民购房行为影响房地产行业景气度？房价预期并非抽象概念，而是直接影响银行信贷决策、居民购房行为的“指挥棒”，其恶化会通过三层传导形成市场僵局，2025年最新数据可清晰印证这一逻辑。1.1预期转弱，造成银行信贷“惜贷”，房地产融资端持续收缩银行对房地产的信贷投放高度依赖房价预期：若预期房价下跌，一方面房企违约风险上升，银行会收紧开发贷；另一方面居民断供风险增加，银行会提高按揭贷款审批门槛，形成“预期弱信贷缩”的传导。首先，地产开发贷款投放仍然较弱。从存量口径看，2025年6月末，境内金融机构房地产贷款余额为53.33万亿元，比3月末下降2100亿元。房地产开发贷款余额为1

5、5.59万亿元，比3月末下降500亿元。(divcenter)图表1：金融机构贷款投向中的房地产贷款总余额和房地产开发贷款余额(单位：亿元)(/divcenter)2025年1-8月，房地产开发资金来源中国内贷款的同比增速为0.2%，远低于同期固定资产投资开发资金来源中的国内贷款2.3%的增速。其次，在个人住房贷款方面，2025年二季度末，个人住房贷款余额37.74万亿元，同比下降300亿元，较2022年9月底个人住房贷款余额巅峰值38.91万亿元，下降1.17万亿元。尽管2022年至今，我国个人住房贷款的加权平均利率已经从5,49%下降至3,06%，降幅超过2个百分点，但是个人住房贷款余额仍

6、然下降，反映伴随居民按揭信心下降的同时，银行对居民购房贷款的风险偏好下降。从房地产贷款总量上看，金融机构贷款中房地产贷款占比，在2019年底达到峰值，为29%。而2025年6月底，房地产贷款占比已经下降至19%，而与此同时金融机构总信贷的规模上涨75.4%。1.2预期转弱，造成居民购房“观望”，需求端陷入“买涨不买跌”房价下跌预期会直接抑制居民购房意愿：一方面居民担心“买后贬值”，推迟购房计划；另一方面二手房业主“降价抛售”进一步强化下跌预期，形成“预期弱导致成交缩”的传导，最近的数据凸显这一恶性循环。首先，居民的购房意愿逐渐降低。根据央行的储户调查报告，我们可以发现，2024年底被调查居民在