2026年房地产行业策略：把握周期机遇迈向价值导向-251103（48页）.pdf

1、把握周期机遇，迈向价值导向华泰研究2026年房地产行业策略：把握周期机遇，迈向价值导向日本近年房价复苏得益于供给收缩、需求改善、成本上涨、人口集聚四大因素，相较于此，我国房地产筑底已具备新房供给收缩、居民购买力边际改善等基础，核心堵点是居民预期。当前我国房地产行业仍在筑底进程，预计2026年成交与投资同比跌幅收窄，需关注行政放松、改善购买力、优化收储以及城市更新等四类政策。当前地产板块机构持仓处历史低位，我们认为行业存在三大结构性机会：香港地产、商业地产与“好房子”房企。基于此，重点推荐布局“三好”地产股、运营优势房企、香港区位红利相关企业及高分红物管企业。日本地产：房价如何重启复苏？风险提示

2、：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。(divcenter)行业走势图(/divcenter)日本地产：房价如何重启复苏？成交：新房下行，总成交量企稳.13政策：着眼长期，再定义未来十年地产.26商业：零售景气度逐步筑底，传导至租金端仍需时间，.33日本地产：房价如何重启复苏？我国房地产市场调整即将进入第6年，市场有观点根据国际经验，从调整时长来预判我国房地产也即将筑底。但我们认为比起时间，更加应该关注哪些因素可以促进市场复苏。我们从日本房价重启复苏的经验来看，可能会有所启示。日本房价重启复苏，核心地区创新高日本房价已经重启复苏，2021年以来上涨速度进一步加快。根据国际清算银行的数据

3、，日本名义住宅物业价格指数在1991年见顶回落,2009-2012年逐步筑底，最大跌幅达到47%。2013年以来，在安倍经济学宽松性货币政策、扩张性财政政策、结构性改革等因素推动下，日本房价开启温和复苏，2013-2020年名义/实际房价CAGR为1.8%/1.1%。而2021年以来，日本房价进一步加速上涨,2021-2024年名义/实际房价CAGR提升至4.8%/2.2%，其中2021、2022年上涨速度较快,2023、2024年名义涨幅有所回落且实际房价不再上涨，25Q1上涨速度再度加快。首都圈、近畿圈新建和二手公寓价格均已创出历史新高。根据日本不动产经济研究所的数据，2025年1-8月首

4、都圈（含东京都）、近畿圈（含大阪）新建公寓平均单价达到136、93万日元/平，较2002年的低点上涨165%、126%，并且双双超过1991年的历史高点；首都圈、近畿圈二手公寓平均单价达到82、46万日元/平,较2002、2004年的低点上涨175%、124%，同样创出历史新高。我们认为近年来日本房价加速上涨，尤其首都圈、近畿圈等核心地区公寓价格的大幅上涨，主要源自四大因素：1、供给收缩；2、需求改善；3、成本上涨；4、人口集聚。因素1：供给收缩新房土地获取难度加大日本核心城市住宅用地获取难度持续加大。日本城镇化已达到较高水平，2010年城市化率已超过90%(根据日本统计局的数据)，核心城市核

5、心区域基本没有未开发的成片土地，通常只能通过城市更新获取新的住宅地块。根据日本国土交通省的数据，2007年以来日本宅地供应面积出现进一步趋势下行，2022年宅地供应面积较20年前下降49%，其中三大都市圈2020年宅地供应面积较20年前下降48%。根据三菱UFJ信托银行于2025年1月进行的开发商调查，有72%的开发商表示拿地进度不及预期，较2024年7月的调查进一步提升4pct，主要原因在于地价上涨超过了可承受的水平，以及土地信息稀缺。土地端的供给压力也传导至新房开工和推售端。根据日本国土交通省和不动产经济研究所的数据，2024年日本住宅新屋开工户数较20年前下降33%，新开工住宅建筑面积较

6、20年前下降43%，其中首都圈、近畿圈住宅新屋开工户数分别下降30%、23%，开发商开工意愿受土地供给有限和建安成本上升的削弱。进一步剔除新开工的自有住宅、租赁住宅和可售独栋房屋后，可售公寓的供给规模出现了更大幅度的下降。根据日本不动产经济研究所的数据，2024年首都圈、近畿圈新建公寓供给户数分别为2.3、1.5万户，较20年前下降73%、52%，较5年前下降26%、16%。因素2：需求改善一本土家庭购买力改善，海外购房占比提升我们认为日本房地产需求改善的一个背景在于购买力改善，主要由本土居民收入改善以及海外需求助力。日本家庭住房购买力受益于工资上涨和女性劳动参与率的提升。一方面，由于劳动年龄