房地产行业2026年度投资策略：止跌之路收入、预期、外力-251105（30页）.pdf

1、房地产行业2026年度投资策略核心观点2025年回顾：楼市压力不减，回到“924”之前。新房销售同比在2024Q4短暂转正后逐季回落，2025Q3同比-13%，相当于2019Q3的46%，创历史新低。新房去化周期较“924”之前反而拉长，房企拿地积极性也冲高回落。由于销售边际回落叠加挂牌量高企，二手房价尚难止跌。本年高层对房地产相关表态及地产政策推出频次虽然多，但基本都在去年的基础上微调，亮点较少，既有政策框架内的可用空间已经不大。止跌之路：收入、预期、外力。收入信心对房价中期走势解释力强，收入信心指数回到50以上是房价持续稳定的必要条件。收入之外，上涨预期和外生需求也能够起到短期稳定房价的作

2、用。前者如“止跌回稳”，短期提振预期，使得房价出现短期的逆收入上涨；后者如棚改货币化创造外生需求，也能短期内提振房价。期待后续政策在上述三个方面发力，促进房价止跌。2026年展望：销售跌幅将小幅收窄，新开工将超预期。预计2026年新房市场热度低位企稳，销售额为7.6万亿元(-10.9%)），销售面积为8.4亿平方米(-6.8%)，跌幅小幅收窄。新开工预计有较大幅度正增长(20%+)。竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为4.7亿平方米(-20%)）。投资受益于开工改善，预计为7.5万亿元(-9%)）。投资建议：等待右侧，把握波段，关注结构性机会。房价系统性止跌前，板块很难出现明确

3、的趋势性机会，但地产板块较强的波段属性也值得把握。个股选择方面，有三种标的中期来看有望贡献超额收益：1.历史包袱轻、“调仓”积极、受益于“好房子”且PB相对保守的房企，推荐：中国金茂、中国海外发展、中国海外宏洋集团、招商蛇口；2.持有优质长久期资产、受益于利率下行趋势的房企，推荐：华润置地、龙湖集团；3.涉房资产少、重量不重价的中介龙头，推荐：贝壳-W、我爱我家。风险提示：宏观经济和居民收入信心不及预期；后续政策推出进度和强度不及预期；地产销售量价修复不及预期；房企信用风险事件超预期。行业研究行业投资策略优于大市维持相关研究报告投资建议：把握波段，关注结构性机会.27回顾：楼市压力不减，回到“

4、924”之前新房：政策效用衰减，后续同比承压地产销售同比曾在2024Q4转正，但逐季回落。2025Q3，全国商品房销售额同比-13%，降幅较Q2扩大了5个百分点，相当于2019年同期的46%，创历史新低。房企销售景气度也明显降低，10月，百强房企销售额仅相当于2019同期的26%，基本回到“924”之前。考虑到“924”政策后地产销售高基数延续至今年3月，四季度往后同比压力明显增大。新房库存压力较“924”之前不减反增。由于新开工量自2021年以来持续低迷，全国商品房广义库存保持下降趋势，但销售规模下滑导致去化周期难改善。2025年9月末，主流20城新建住宅的去化周期平均值为23个月，较“92

5、4”之前的21个月反而拉长2个月，政策利好带来的脉冲式刺激效果已经衰减。(divcenter)图1：全国商品房单季度销售额及同比(/divcenter)房企拿地积极性下降，2025年10月，百强房企拿地金额相当于2020同期的26%，基本回到“924”之前。2025年初以来，全国住宅用地成交溢价率冲高回落，也同样印证了这一点。开发投资加速下跌，2025前三季度，房地产开发投资完成额为6.8万亿元，同比-14%，其中9月单月同比-21%，降幅自7月以来加速扩大。拆解构成，除施工投资一直是拖累项以外，土地购置的拉动作用也由“924”后的短期向上转为拖累，显然新房销售景气度下行也影响了房企资金流和拿

6、地意愿。二手房：挂牌量高涨，价格难止跌10月单月，北京、上海、深圳、杭州二手住宅成交套数同比分别为-30%、-24%-32%、-44%，符合四季度高基数下同比恶化的预期，但绝对规模仍保持合理水平，样本18城二手住宅10月单月成交套数相当于2019同期的113%，略高于“924”之前。但考虑到主要城市二手房挂牌量日益高企，成交量持平更体现需求端疲软。由于销售边际回落叠加挂牌量高企，二手房价尚难止跌。2025年9月，70城新建商品住宅销售价格跌幅趋缓，但70城二手住宅销售价格下跌趋势自5月以来显著扩大。代表二手房边际挂牌价的冰山指数更为前瞻，月环比自3月起就明显下滑。政策：空间有限，只有微调不管新