80年代后期开始日本工业土地价格大幅上涨，而企业利润总额增长缓慢
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二是，土地价格上涨导致日本制造业企业的营业成本增加，盈利能力下降，企业向外转移的意愿更强。诸多研究表明，土地价格的上涨将对产业转移以及产业升级造成多种负面影响：土地价格上涨不仅直接提高了企业的经营成本，也将通过房租上涨——工资上涨等渠道间接影响企业的盈利能力。例如，Goodhart 和 Hofmann（2000）2提出，房价的过快上升提高了通货膨胀水平，增加了企业成本，且抑制了实体经济投资。1980年至 1991年，日本制造业企业营业利润总额仅增长了 39.5%，同期全国工业土地价格增幅达到 86.9%，6个主要城市的增幅更是达到 227.3%，可见，当时日本土地价格的上涨速度远快于企业利润的增长速度，导致企业扩产动力不足，而更有动力对外转移。另外，土地价格的上涨也会对企业的创新研发行为造成影响。例如，Miao & Wang（2012）3通过内生增长模型表明，企业投入存在泡沫的房地产等市场，会对原本主要业务的创新投入产生挤出效应。
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