图表5.2021年我国总人口达到峰值14.13亿人，2022年以来逐年下降，2024年降至14.08亿人
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1.1.2 过去通过人口和城镇化率提升带来的房地产市场规模扩张的红利不复存在，未来需求从“有房住”转变为“住好房”，结构性需求仍在，但短期较难弥补总量收缩 由于当前呈现“总人口下降+人口结构老龄化”的特征，过去通过人口增长带来的房地产市场规模扩张的红利不复存在；总量上看，增量购房客群减少，但结构上看，改善现有住房条件、以及产业和人口迁移带来的核心城市的潜在需求仍在。不过，短期内，这些结构性需求较难弥补总量的收缩。2021 年我国总人口达到峰值 14.13 亿人，2022 年以来逐年下降，2024 年降至 14.08 亿人，我们预计未来人口将持续下滑。从人口结构上看，人口老龄化趋势明显，2024 年 65 岁以上人口占比达15.7%，呈现逐年升高的趋势。不过，我们也同时注意到了，2022 年以来 35-44 岁人口占比呈上升趋势，2024 年达 15.3%，这部分人口是潜在主力改善型购房需求人群；从 2017 年以来，潜在刚需人群（25-34 岁）占比呈下降趋势，2024 年降至 12.5%。整体市场成交结构与人口结构基本匹配。
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