根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2026年1月我们监测的45城商品住宅成交面积862万方，环比25年末的季节性高网签基数下降41.8%，同比下降26.7%，降幅较上月收窄7.6pct，但因25年1月包含春节假期，我们改为农历对齐后同比下降56.9%，新房网签仍维持较低规模。 对比商品房及商品住宅成交同比，我们看到，二者历史成交同比趋势基本趋同，24年7月及11-12月，商品住宅同比明显超越商品房表现，25年以来二者差距收窄，26年1月46城商品住宅同比--26.7%，50城商品房同比-.13.7%，换成农历对齐，46城商品住宅同比--56.9%，50城商品房同比-48.7%，商品房表现略好于住宅。 (divcenter)图1：45城2016年至今月成交面积（万方）走势(/divcenter) 分线来看，2026年1月，一线4城商品住宅成交同比下降22.3%，同比降幅收窄6.7pct，二线同比下降29.6%，同比降幅收窄7.0pct，三四线同比下降21.8%，降幅收窄2.2pc,各能级城市成交同比降幅均有所收窄。换成农历对齐，一线、二线、三四线同比分别下降53.6%、下降61.1%、下降43.6%，低线成交降幅优于高线优于中线。 分城市来看，26年1月，一线城市全面下行，其中上海新建商品住宅网签较为稳定，同比-10.5%，广州、北京同比分别-16.5%、19.6%，深圳则降幅明显，同比-56.0%；二线城市亦多数城市同比下降，仅沈阳、北海、福州、苏州、南宁5城同比增长，济南、青岛、杭州降幅较小；三四线中亦多数城市下行，其中惠州、桂林表现增长，同比分别+39.3%、+6.5%。 结合推盘来看，26年1月重点城市成交表现不佳的主要原因还是推盘不足，虽然从增速上来看，城市之间呈现分化态势，但绝大多数城市的成交面积要小于推盘面积。一线中上海、广州推盘小幅增加，但绝对供应小于成交量，供给不足导致成交同比降幅较低；二线中厦门推盘明显增加，但同样供应规模小于成交体量，苏州是唯一推盘规模大于成交规模的城市，由此也带动了成交体量的增加。

根据克尔瑞数据，26年1月百强房企实现销售金额1822亿元，环比下降47%，同比下降25%，降幅较12月收窄3.3pct，剔除去年同期春节假期影响后同比下降34%，降幅较12月扩大7pct。百强房企销售面积同比-30%，降幅较12月收窄6个百分点，全市场来看，50城新房成交面积同比下降14%，降幅环比收窄12pct。元旦后受《求是》杂志表态及小阳春提前等因素影响市场的热度改善，但向头部房企传导速度较缓。 分类型来看，1月不同类型房企环比表现依然分化。1月央企、地方国企、民企同比分别下降4%、43%、19%，其中信用十强房企同比下降15%，剔除春节影响后同比分别下降16%、51%、30%，信用十强则下降26%，降幅较12月均有较为明显 的扩大，央企优势依然明显。 进一步细分企业类型来看，26年1月来看，开发类央企表现最为突出，同比降幅仅3%，表现依然优于其他类型房企，建筑类央企单月销售同比降幅也在20%以内，而其余房企同比降幅均在35%以上。 分市场来看，1月高、中、低均价房企（1.7boldsymbolmathsfwboldsymbolmathsf+、1.4-1.7w、1.4w-）1月销售金额同比分别下降18%、34%、37%，核心城市表现依然更为稳定，但符合需求的楼盘供给能力是核心城市成交的主要约束。

根据Wind收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2026年1月我们监测的11城二手住宅成交面积657万方，环比下降0.5%，同比增长16.3%，同比由负转正，同样换为农历对齐后，同比下降14.4%。 分线来看，2026年1月，一线二手住宅成交同比+15.0%，二线同比+9.2%，三四线同比+42.9%，各线同比均由负转正，换为农历对齐后，一线、二线、三四线同比分别下降22.3%、下降17.0%、增长11.4%，低线成交表现明显超越中高线。 对比新房及二手房历史网签同比表现，自25年3月以来趋势基本一致，10-12月受基数影响表现回落，但26年1月略有分化，重点城市二手房网签同比转正，而新房则延续下降趋势但降幅有所收窄。

根据中介二手房成交数据显示，2026年1月我们监测的79城二手房成交10.6万套，环比增长10.5%，同比增长73.1%，同样计算农历对齐同比增长12.0%，26年开年二手房市场景气度回升，认购规模显著超越历史同期，积攒的购房需求有所释放。 筛选重复样本10城，对比房管局网签与中介认购口径同比表现，25年初中介增速较高，但小阳春之后趋势基本一致，26年1月10城中介成交同比+62%，网签为+16%，同样由负转正。 从来访及转换情况来看，26年1月72城来访同比+79%，换为农历对齐后同比，+7.5%，来访农历同比表现略低于成交表现，居民购房信心增加，来访转化率提升至5.2%，环比提升0.4pct，较25年全年提升0.3pct。25年10月-12月，来访较成交更为稳定，来访转化率表现下行，到26年1月随市场热度提升，居民观望情绪消减，转化率呈现修复趋势。

重点城市来看，26年1月，一线中网签及认购表现全面增长，其中上海网签增长较高为+21.1%，深圳认购增长较高为+74.2%；二线中除苏州外，其余城市网签及认购亦均呈现增长，厦门网签增长达+106.9%，济南、武汉认购增长超+100%；三四线中扬州网签增长较高，多数城市亦网签、认购均呈现增长趋势。

从月度数据来看，根据中介49城二手房成交价，26年1月二手房价格环比+2.7%，这是25年3月以来首次单月环比转正，若价格做3个月平滑处理，那么单月房价环比-.0.6%，较25年12月收窄1.7pct。从25年四季度加速下行到26年初的暂时回稳，楼市买卖双方“恐涨”情绪持续发酵。 分线来看，26年1月单月，中介49城二手房价格，分一线、二线、三四线环比分别+3.7%、+4.3%、-0.3%。如果3个月平滑处理，那么一线、二线、三四线分别环比-0.3%、-0.1%、-1.5%。 分区域来看，26年1月3个月平滑处理后，中介二手房价格中，长三角、珠三角、环渤海分别环比-.0.8%、-0.1%、-0.6%，海西、中部、西部、沈长分别环比+0.4%、-.1.7%、-0.9%、-0.5%。 33城中介二手房实时成交价（元/平米）截至26年2月7日，33城价格周环比+0.6%，月环比+1.2%，年初以来（25/12/31-26/02/07）累 (divcenter)图21：中介66城市成交套数结构（按套均价：万元/套）(/divcenter) 识别风险，发现价值 从挂牌量（存量）来看，26年1月，140城挂牌量环比+0.2%，过去3个月累计-0.6%，基本稳定，重点12城1月挂牌量环比-.1.1%，过去3个月累计-^-3.2%。

根据wind及房管局数据，26年1月重点10城商品住宅短期库存（已推未售）面积累计4820万方，环比下降0.9%，呈现小幅下行趋势，但叠加成交面积同样下行，去化周期持续提升至16.06个月，环比上月上行0.37个月，达到24年4月水平。 从售推比来看，26年1月10城商品住宅单月售批比为1.3x，连续两个月售批比（成交/推盘）大于1x，售推比（MA4）为1.2x，环比上月提升_0.2times。售批比的上升，有两种主要原因，其一是市场去化率好转，带来销售大于推盘，另外一种情况是市场去化率下降，导致开发商推盘减少，同样也会出现同样的数据趋势。25年年初售批比高位是由于去化率较好，产生的库存去化现象，而从25年4季度开始，新房开盘去化率快速下降，过去两个月售批比大于1x更多是企业控制推盘之后产生的结果。 从去化率来看，26年1月重点11城当月新开盘套数为4855套，环比25年12月份下降53%，首日认购套数为1637套，环比12月下降61%，首日认购去化率为34%，环比12月（41%）进一步下降7pct，较25年Q4平均水平下降12pct，新房市场整体景气度依然较弱。区分纯新盘和老盘去化率表现来看，纯新盘去化率为52%，环比25Q4小幅下降，整体相对较为稳定，老盘新推的平均去化率为28%，非常糟糕。核心区以及重点开发商表现依然领先市场整体。

1月1日，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》一文，为“十五五”开局定调，释放积极信号。文章核心在于将“改善和稳定市场预期”置于特殊重要地位，明确指出行业已进入从“有没有”向“好不好”转变的新阶段，并罕见强调“政策要一次性给足，不能采取添油战术”，同时要求“取消相关限制性措施”。这标志着中央层面在政策思路上更加注重预期管理和力度充足，旨在扭转市场与政策的博弈状态，为全年政策方向指明了道路。 此后，《求是》杂志又连续刊登多篇与城市建设和房地产相关的文章，中央对地方房地产及城市发展议题的关注度持续提升。在此背景下，中央各部委在一月份保持政策出台节奏，协同发力。财政部与央行体系均推出了具体措施，体现了政策的延续性。 财政部方面，于1月14日宣布，将个人出售住房后1年内重新购房的个人所得税退税优惠政策，延续实施至2027年底。这是该政策自2022年出台以来的第二次延期，旨在持续减轻居民换购住房的税收负担，与前期二手房交易增值税优惠等政策一脉相承。 央行方面，在1月15日的新闻发布会上明确了三项举措：一是下调包括保障性住房再贷款在内的各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，以降低保障房建设融资成本；二是将商业性个人住房贷款中商业用房的最低首付比例从50%下调至30%，以缓解商业地产库存压力；三是再次公开表明降准、降息在年内仍有一定空间，预示着后续整体利率环境及房贷利率可能进一步下行，延续了金融支持房地产市场的政策基调。 识别风险，发现价值

2026年以来，中央政策在持续通过税收优惠、利率下调等措施稳定需求端的同时，也显著加大了对供给侧融资环境的支持力度。 1月9日，对于已纳入房地产融资协调机制“白名单”的项目，若符合相关条件，其开发贷款可在原贷款银行进行展期，且展期期限最长可达5年，较此前允许的2.5年延长，该政策是前期“金融16条”政策的延续。 1月29日，“三道红线”政策取消。“三道红线”政策20年8月提出，21年正式实行，过去四年一定程度上降低了地产行业、尤其是资质不佳的红档房企负债及杠杆水平，出清了过剩产能，目前“三道红线”政策的退出意味着地产行业供给产能已无需多余限制，地产行业回到有序市场化发展的轨道，对房企融资渠道的拓宽意义重大。

自24年4月中央政治局会议在本轮周期中首次提出“统筹研究消化存量房产”以来，去库存已成为房地产政策的核心主线之一。2025年底的中央经济工作会议再次重点部署“去库存”，显示了政策的高度延续性，各地近期围绕“去库存”出台政策，包括“以旧换新”补贴、收储存量房作保障房、将存量房纳入安置房“房源超市”、收购式“以旧换新”等多种具体工具，其中预计上海三区“以旧换新”政策影响最大。“以旧换新”补贴方面，1月13日银川出台购房补贴政策，针对购买新房补贴200元/平，针对“以旧换新”补贴300元/平。 收储存量房作保障房方面，1月14日，湖南推进利用专项债收购存量商品房用作保障房、人才住房、安置房和大学生宿舍。1月23日，海口发布《公开征集存量商品住房用作保障性租赁住房房源的公告》。 将存量房纳入安置房“房源超市”方面，1月26日，南京提出推动既有库存商品房全部纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票”，满足被征收群众安置需求。 收购式“以旧换新”方面，1月26日，上海市静安区拟推进“以旧换新”试点，2月2日，上海市正式宣布在静安、徐汇、浦东三区开展“以旧换新”试点。收储房源要求为2000年以前、单套建筑面积低于70平方米、总价不超过400万元。政策旨在加速去化库存，帮助上海房价进一步筑底企稳。

根据中指院数据，26年1月600城商住用地出让金924亿元，同比-46.0%，同比降幅进一步走阔，当前为土地成交淡季，政府供地较少，土地市场成交热度本身也较低。 拆分宅地来看，1月住宅用地出让金720亿元，同比-.48.8%，与商住总体表现相当。量价拆分来看，1月600城宅地成交建面2293万方，同比--36.4%，成交楼面均价3140元/平，同比-19.4%，量价下滑共同拖累出让金下滑。 1月600城住宅用地供给建面3013万方，同比-.35.5%，1月宅地去化率76%，环比降8pct，同比降1pct，土地去化率出现下滑。 土地市场景气度指标来看，26年1月600城宅地成交平均溢价率1.7%，环比下降0.3pct，同比下降7.9pct。分线来看，26年1月一线、二线、三四线城市宅地溢价率分别为0%、3%、1%，环比下降7pct、上升2pct、下降1pct。 拆分拿地主体来看，1月非城投（房企）拿地面积同比--24%，城投拿地面积同比-51%，市场信心较差，城投与房企拿地均出现较大幅度下滑。 土地供求关系方面来看，26年1月重点11城（北上广深^+杭州、成都、南京、苏州、武汉、西安、青岛）宅地成交建面/商品住宅成交面积平均为38%，重点城市1月供地较少。

分线来看，金额方面，26年1月一线、二线、三四线城市商住用地出让金分别同比--74.1%、-35.1%、-39.4%。面积方面，1月一线、二线、三四线城市商住用地成交建面分别同比-.35.2%、-11.8%、-35.9%。 识别风险，发现价值 重点城市来看，1月上海、西安、南京供地较多，单月出让金分别为85亿元、25亿元、15亿元，重点11城总出让金164亿元，同比下降-.73%，降幅高于市场平均，1月核心城市整体供地较少，且25年1月是土地市场非常繁荣的阶段，924之后新房开发商回款好转且信心大增，核心城市供地质量较高规模大，因此基数也非常高。

具体企业来看，1月销冠依然是保利，单月成交156亿元，同比下降13%，环比增长28%。增速来看，1月增速居前的依然是拿地力度较为突出的房企，中海、金茂同比分别增长20%、14%，华润同比基本持平，而华发、首开单月降幅超70%。 识别风险，发现价值 市占率来看，25年信用十强房企占全国销售规模比例维持在19%左右，较21年以前有5pct左右的提升，其中25Q4市占率达到21%，高于全年平均，前期高拿地强度使得头部优质房企市占率提升明显。 百强房企市占率方面，受企业违约、头部房企规模收缩加剧影响，信用十强房企占百强房企销售规模比例则持续提升，25年达到49%，较24年提升4pct，其中25Q4市占率达到52%，26年1月为46%，受供给节奏阶段性回落。 拿地方面，1月历来是政府供给及房企拿地的淡季，根据克而瑞及中指院数据，1月17家重点房企合计拿地金额63亿元，对应拿地力度6%，信用十强拿地力度7%，除越秀、金地、华润外，1月无房企拿地。 识别风险，发现价值

A股房地产行情表现来看，1月SW房地产指数上涨4.3%，跑赢大盘2.7pct（相对沪深300）。在30个申万行业表现中，SW房地产板块11月表现排在57%分位（17/30），比上月回升4位，过去三个月平均处于73%分位数。26年1月地产板块关注度较25年四季度有明显提升。 月初《求是》杂志关于稳定和改善房地产行业预期的文章，带动市场乐观情绪的出现，且高频二手认购数据持续走强，配合挂牌量的下降以及高频交易价格的走稳，让投资人对于房地产行业自发见底产生了一定的期待。公募保险资金对于地产板块的偏好度显著增强，主流房企在1月均录得了较好的涨幅，是25年下半年以来，首次显著跑赢板块整体表现。 港股房地产企业26年1月表现极为抢眼，港股房地产指数涨14.0%，恒生指数涨6.9%，显著跑赢市场，香港新房和二手房市场的强势量价表现，带动市场较为乐观的预期情绪，对于26年香港全年的价格涨幅市场的一致预期也在不断上调，开发类公司的股价表现要明显强于红利持有类企业的的表现。 拆分板块来看，26年1月主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别上涨12.7%、2.7%、4.6%、17.3%。内房及港房公司整体表现不俗，对于国内核心城市以及香港地产基本面的信心恢复，是造成主流公司答复跑赢的主要因素。 从个股行情来看，26年1月主流开发房企涨幅前五为中国金茂、中国海外宏洋集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业集团，涨幅分别为41.3%、31.8%、30.6%、22.3%、16.1%。中国金茂、中国海外宏洋、绿城中国、保利置业均为典型的低PS标的，在市场销售流速和价格预期改善的情况下，PS估值能够较好的识别出未来利润能力较强的企业。招商蛇口是目前A股地产开发类涨幅最大的企业，公司的资产分布，投资强度及估值水平综合排名领先。 其他A股房企涨幅前五为大悦城、^starmathbbStop荣控、京能置业、顺发恒能、新城控股，涨幅分别为38.7%、34.3%、30.6%、27.7%、26.7%。其中大悦城和新城控股，均为商业地产企业，26年1月商业不动产REITs进展迅速，第一批不动产项目已经申报，预计将会在上半年完成上市，较高的资产估值表现，对于拥有商业不动产资产公司是一个较好的价值重估机会。 物业管理板块涨幅前五为彩生活、南都物业、招商积余、新大正、宝龙商业，涨幅分别为34.9%、14.2%、10.3%、9.3%、7.4%。 香港地产板块涨幅前五为新世界发展、新鸿基地产、嘉里建设、长实集团、合生创展集团，涨跌幅分别为54.7%、31.2%、15.6%、15.2%、15.0%。香港本地开发企业涨幅居前。 （二）主要地产板块估值表现及投资建议：估值仍处底部，低PS公司优势明显 PB估值方面，16家主流mathsfA+mathsfH房企、12家其他A股房企、SW地产板块、沪深300，26年1月末PB估值分别为0.51X、1.13X、0.85X、1.49X，PB估值水平为17年以来的5.0%、39.3%、17.4%、50.9%分位数，主流mathsfA+mathsfH地产股PB估值仍处于底部区间。 26年1月，政策频率明显增加，《求是》杂志三篇地产相关文章、“三道红线”取消以及商业不动产REITs一批申报、上海三区大力推动“以旧换新”，带来的关注度大幅提升。 房地产市场企稳，问题不是购买力不足，而是购买信心不足，随着价格的深度调整，市场对于基本面、政策面边际上非常敏感，任何边际动作的改善，均有可能成为市场启动的“导火索”。当前，二手房1月来访与认购表现出较高的热度，让资本市场对于“基本面是否自发见底”与“政策面是否将有催化”等问题短期存在较为乐观的预期。 地产股仍有较大的估值修复空间，重点关注节后二手房量价数据。当前16家主流房企平均PB为0.51mathsfx，25年板块减值加速计提，21年之前的老货问题得到极大程度解决。目前新货平均净利率超过8%，低预售门槛^+好房子提高周转率，净资产回报率在15%以上，若本轮周期价格见底，主流房企平均PB将会修复至1.4x以上，部分老货负担小的公司，PB估值有望超过2x。 未来基本面表现不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期，三四线需求大幅下滑，库存累积快于预期，居民端需求持续性不及预期等；未来融资环境进一步收紧，对于渠道管控更加严格，信贷投放量减少；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。