资金是存量房收储落地的“弹药”。太平洋证券报告指出，收储资金来源已从试点初期的自筹为主，演变为“再贷款+专项债+财政补贴+银行贷款”的多元结构。2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款（利率1.75%），10月专项债首次明确可用于收购存量房，收储资金池持续增厚。郑州已支付交易金额338亿元，济南获商业银行授信143亿元，但全国范围大规模推行仍面临资金缺口。本文从资金来源结构、再贷款进展、专项债扩容三个维度分析收储资金的现状与前景。
资金结构——从自筹+贷款到再贷款+专项债四维组合
收储资金经历了从单一到多元的演变。试点初期（2023年租赁住房贷款支持计划），济南等城市收储主要依靠自筹资金和商业银行贷款，利率普遍在4%以上，资金成本较高制约了收储规模。2024年5月后，资金来源扩展为四维结构：自筹资金（城投平台自有资金，占比约20%）；银行贷款（项目配套融资，占比约80%，利率降至3%左右）；保障性住房再贷款（央行提供，利率1.75%）；财政资金（专项债+补贴+贴息）。
以郑州为例，城发安居收购428万平方米存量房，资金来源中自筹占20%，银行贷款占80%，已获工行、中行、建行、农行、邮储等多家银行授信，年化利率约3%，贷款期限25-30年。政府按200元/平方米给予收购补贴（已应得8.56亿元），对收储融资按年化2%连续贴息十年。多层级资金支持使收储收益率从1%左右提升至2%以上。
再贷款进展——3000亿额度已开启，余额121亿处早期放量阶段
2024年5月17日央行设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年可展期4次。发放对象从原租赁住房贷款支持计划的7家银行扩展至21家全国性银行（国开行、政策性银行、国有商业银行、邮储银行、股份制银行）。支持比例从贷款本金的60%发放再贷款（9月提高至100%）。原1000亿元租赁住房贷款支持计划并入统一管理，8个试点城市（重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津）政策衔接平稳。
截至2024年6月底，保障性住房再贷款余额121亿元，意味着已撬动银行贷款约121亿元（按100%支持比例计算）。相比3000亿元总额度，当前使用率约4%，仍处早期放量阶段。央行表示将继续用好用足再贷款工具，后续额度有望根据收储进度灵活调整，为大规模收储提供低成本资金保障。
专项债扩容——财政政策首次明确支持收购存量房
2024年10月12日国新办发布会首次提出“用好专项债券收购存量商品房用作各地的保障性住房”，这是财政政策对收储资金的历史性扩容。此前专项债主要用于新建保障房项目，本次调整为允许专项债资金直接用于收购存量商品房，既避免了新建保障房的重复建设和资源浪费，又为消化商品房库存提供了财政资金支持。
发布会同时提出“继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源”。这一“一增一减”的政策取向意味着未来保障性住房的筹集方式将从“新建为主”转向“收购为主”。专项债+保障性安居工程补助资金+再贷款的组合有望形成“财政+货币”双轮驱动的收储资金保障体系。
收储资金结构与城市案例对比
表：主要城市收储资金来源与规模对比| 城市 | 收储规模 | 交易金额 | 资金来源 | 资金成本 |
|---|
| 郑州 | 428万㎡，10.6万间 | 338亿元 | 自筹20%+贷款80% | 贷款利率约3%，贴息2%十年 |
| 济南 | 210万㎡，3.05万套 | 约233亿元 | 自筹+银行贷款授信143亿元 | 综合成本2.8%（前五年2%） |
| 福州 | 9501套 | — | 保障性住房再贷款 | 利率1.75% |
