浙商证券报告显示，成都房地产市场在926新政后回暖势头延续。10月商品住宅成交192万平，环比上升116%，十一假期后单周维持40万方以上。二手房市场假期后第三、四周成交面积保持60万方以上，显著高于2023年周均45.8万方。926新政后部分开发商收回折扣、主动涨价，二手房新增挂牌量环比下降2.8%，看房人数较9月几乎翻倍。成都核心5+2区去化周期小于12个月，土地供应持续缩量调节供需平衡，城中村改造货币化安置占新房销售仅9%，市场修复可持续性较强。
新房市场——10月成交环比翻倍，开发商信心回升
926新政后成都新房市场来访及成交高增且持续性良好。10月成都商品住宅成交192万平，环比上升116%。从分周成交数据看，（10.7-10.13）周成交46.6万㎡，（10.14-10.20）周成交41.2万㎡，（10.21-10.27）周成交50.2万㎡，（10.28-11.3）周成交55万㎡。十一假期之后商品住宅成交面积维持40万方以上量级，而此前9月周均约在15-20万方，认购量几乎翻倍。
926新政后成交均价有所提升，一方面与成交结构持续放量相关，另一方面随着部分开发商收回折扣、主动涨价所致。部分项目收回前期折扣，也有部分项目直接上调价格。开发商主动涨价表明销售信心回升，若市场热度维持，则新房市场有望在房企端率先形成房价底部。
表5：成都926新政后市场核心指标变化| 指标 | 9月 | 10月 | 变化 |
|---|
| 新房周均成交 | 15-20万㎡ | 40-55万㎡ | +116% |
| 二手房周均成交 | — | 60万㎡+ | 高于2023年周均45.8万㎡ |
| 二手房新增挂牌 | — | 环比-2.8% | 业主信心回升 |
| 看房人数 | 基准 | 较9月几乎翻倍 | 市场热度持续 |
二手房市场——成交高位企稳，业主信心回升
成都二手房市场持续放量。2022-2023年二手房成交面积分别为1601万平及2383万平，同比分别为176%及49%。2024年1-10月成都二手住宅成交面积为1938万平方米，同比下降2.2%。
从房价来看，成都二手房价韧性强。2024年9月成都中原领先指数较年初下降7.2%，优于北京（-14.2%）、上海（-12.1%）、广州（-13.4%）、深圳（-12.0%）。以2016年初为起点，成都房价累计上涨94.5%，增幅同样优于其他核心一二线城市。
十一国庆假期后，分周来看二手房成交面积持续走高，假期后第三周（10.21-10.27）成交面积突破60万方，假期后第四周（10.28-11.3）成交面积环比微降，但仍保持60万方以上成交规模，显著高于2023年周均成交量45.8万方，成交量高位企稳。2024年3月-10月成都二手房新增挂牌量波动下降，10月环比下降2.8%。看房人数较9月单周几乎翻倍。从新增挂牌量下降及看房人数持续高增来看，市场热度持续性较好，二手房业主对房价回稳信心提升。
城中村改造贡献有限——市场修复可持续
通过测算成都城中村改造货币化安置对市场的实际影响，发现贡献有限。2023年成都棚改3094户、城中村2718户，合计5812户，假设户均面积100平、补偿单价30000元/平、货币化安置比例50%，补偿金额约87亿元。2024年计划改造70个项目，假设改造面积210万平、补偿单价30000元/平、货币化安置比例50%，补偿金额约315亿元（假设完成率100%）。
若315亿元全部流入新房市场，占2023年全年商品住宅销售金额（3481亿元）的9%。同时，拆迁补偿每套资金约100-200万元，购买改善型新房仍需增加杠杆，而拆迁居民通常加杠杆空间有限。货币化安置构不成购房新主力，成都房地产市场修复主要受产业、人口和市场供需平衡内生动力推动。成都新房市场受城中村改造带来的增量有限，市场韧性较好主要因人口增加及产业发展内生动力影响。
2024年底-2025年——成都具备率先企稳潜力
重点城市对比来看，成都去化周期及开盘去化率均表现良好。10月成都去化周期18.3个月，在重点21城中处于中等水平；开盘去化率超90%，在重点城市中表现突出。成都市在房价韧性、去化周期及开盘去化率方面均表现良好，基本面优势显著，具备率先回暖的潜力。
2024年底-2025年，哪些核心城市房地产基本面可能率先企稳？综合政策调整、产品迭代、土地缩量、产业发展、人口流入等多重因素，成都可以重点关注。政策变化使改善需求进入释放期，城市基本面修复扎实；核心5+2区去化周期小于12个月，中期土地供给持续缩量；货币化安置构不成购房新主力，市场修复可持续。新房和二手房同时出现供需平衡值得关注，供需平衡往往意味着价格企稳在即。建议重点关注成都核心5+2区域具备产品代际优势的优质资产。
