成都甲级写字楼租金环比再降1.86%至82.53元/㎡/月，空置率仍高悬32.17%——但净吸纳量已由负转正，专业服务机构以66%的成交占比逆势扩张。交子金融街新项目入市推动存量突破340万㎡，市场正从租金比拼转向综合运营服务竞争。戴德梁行这份季度报告深度解析了成都写字楼市场的承压与转型。
市场概览——供应放量下的艰难复苏
本季度交子金融街H座与B座入市，录得新增供应58,588平方米，推动全市甲级写字楼存量升至3,403,067平方米。预计年内交子金融街仍有多个项目入市，如按期交付，区域办公规模将逐步成型，企业关注度与市场活跃度亦有望随之提升。
在多宗大面积成交带动下，净吸纳量由负转正至33,214平方米，但在新增供应影响下，空置率仅小幅下降0.23个百分点至32.17%。近年来成都甲级写字楼市场需求偏弱，整体活跃度处于较低水平，市场需求仍以对租金敏感的中小企业为主。
宏观经济短期难以恢复，租户承租能力不断下降，业主不得不继续采取以价换量的措施来提高出租率。本季度全市租金环比下调1.86%至82.53元/㎡/月。
区域分化——六大核心商圈表现
各区域写字楼市场表现差异显著：
金融城——租金90.42元/㎡/月，空置率34.52%。作为成都金融产业集聚区，租金水平位居全市第二，但空置率较高，竞争压力持续存在。
天府新区新商务区——租金45.66元/㎡/月，空置率51.44%。全市租金最低、空置最高的区域，仍处于市场培育期。
中央商务区——租金81.22元/㎡/月，空置率26.19%。全市空置率最低的区域，核心区位优势明显。
东大街——租金84.35元/㎡/月，空置率30.65%。金融与专业服务集聚，租金水平稳健。
科技商务区——租金77.30元/㎡/月，空置率20.51%。租金性价比突出，科技企业偏好明显。
租赁成交——专业服务成为绝对主力
本季度写字楼专业服务运营商录得多宗大面积成交，推动专业服务类成交占比升至66%。
主要租赁交易包括：
交子金融广场T1（金融城商圈）——专业服务租户成交33,000平方米，为本季度最大单笔成交，反映出金融城区域对大型专业服务机构的吸引力。
光环中心T2（东大街商圈）——专业服务成交7,100平方米，东大街作为传统金融与专业服务集聚区持续受益。
IFS（东大街商圈）——金融服务成交3,000平方米，核心区位的标杆项目仍受金融机构青睐。
高新创合中心A1（大源商圈）——TMT成交1,600平方米，科技企业选址偏好延续。
IFS（东大街商圈）——TMT成交1,500平方米，头部项目的租户结构趋于多元化。
市场驱动因素与业主策略
业主去化压力驱动模式转变
近年来成都甲级写字楼市场需求偏弱，部分业主存量去化压力较大。为维持出租率，业主调整租赁策略，释放房源给予写字楼专业服务运营商。这一策略转变在本季度取得显著成效——专业服务运营商通过整租后分租的模式，有效填补了市场中的大面积去化缺口。
综合成本竞争取代单一租金比拼
市场租金已出现较大幅度调整，成都甲级写字楼租金进一步下降空间相对有限。租户选址不再仅关注租金水平，而是更加重视物业费、空调使用时长及运营服务等综合办公成本。市场竞争逐步由租金比拼转向综合成本与运营服务。
部分楼宇已经开始通过增加共享办公空间、增加软性服务等举措提升项目吸引力，并实现一定程度的租金溢价。
未来展望——挑战与机遇并存
从未来供应来看，2026年金融城仍有多个项目陆续入市，在需求疲软的情况下，预计未来一段时间区域去化压力仍将持续存在。
但值得注意的是，新项目的入市也为金融城板块带来了新的市场关注度和办公活力。随着交子金融街多个项目逐步入市，区域办公规模将逐步成型，企业关注度与市场活跃度亦有望随之提升。
长期来看，成都作为西部核心城市的产业集聚效应将持续释放，金融、科技、专业服务等行业的办公需求有望逐步回暖。市场正在从“以价换量”的短期策略向“以质取胜”的长期能力建设转型。
