成都商业地产正站在从“规模扩张”到“价值运营”的转折点上。写字楼市场租金环比再降1.86%，但专业服务机构成交占比飙升至66%；零售市场零新增供应，宠物经济成为新的客流引擎。戴德梁行这份季度报告揭示了成都商业地产在承压中加速分化的五大趋势——从价格竞争到能力竞争，从买手店退潮到“它经济”崛起。
趋势一——写字楼从租金竞争到综合服务竞争
租金下行空间收窄
成都甲级写字楼租金已出现较大幅度调整，从历史高点持续下行至82.53元/㎡/月。市场租金进一步下降空间相对有限，单纯的价格竞争正在触及底线。
综合成本成为决策核心
租户选址不再仅关注租金水平，而是更加重视物业费、空调使用时长及运营服务等综合办公成本。市场竞争逐步由租金比拼转向综合成本与运营服务能力竞争。部分楼宇已经开始通过增加共享办公空间、增加软性服务等举措提升项目吸引力，并实现一定程度的租金溢价。
运营服务的差异化正在成为写字楼项目突围的关键。从灵活办公空间到企业增值服务，从能源管理到社群运营，写字楼的竞争维度正在持续拓宽。
趋势二——专业服务运营商重塑去化逻辑
业主释放房源给运营商
面对持续的去化压力，部分业主调整租赁策略，释放房源给予写字楼专业服务运营商。本季度专业服务类成交占比升至66%，已成为写字楼市场去化的核心渠道。
运营商模式的规模效应
交子金融广场T1单笔33,000平方米的租赁成交，反映出专业服务运营商通过整租后分租的模式，有效填补了市场中的大面积去化缺口。这一模式在需求疲软的环境下，为业主提供了稳定的大面积去化通道。
专业服务运营商通过提供精装办公空间、灵活租期、一站式企业服务等差异化产品，正在重塑写字楼市场的供需匹配机制。
趋势三——零售业态的结构性重构
买手店退潮：信息差优势消失
连卡佛成都FS门店闭店是标志性事件。随着品牌直供与电商渠道发展，“信息差”优势持续缩小，依赖独家选品与渠道稀缺性的传统买手百货模式竞争力持续减弱。
但具备清晰定位与差异化体验的买手店仍具生存空间——关键在于从“商品搬运”升级为“体验策展”，提供超越传统零售的独特价值。
“它经济”崛起：宠物成新流量入口
宠物饲养人数不断增加，带动宠物相关消费持续活跃。宠物服务、零售及社交场景不断丰富，相关业态在商业项目中的占比有望进一步提升。宠物经济涵盖食品、医疗、美容、社交、寄养等多元业态，具有较强的客流带动能力和消费黏性，正在成为购物中心差异化竞争的新抓手。
趋势四——双核心商圈格局加速成型
春盐商圈——租金高地，空置承压
春盐商圈以1,360.19元/㎡/月的租金遥遥领先，但空置率21.59%为全市最高。核心区位的高租金对部分品牌形成挤出效应，商圈正处于业态调整和品牌升级的阶段。
交子商圈——新核心，活力凸显
交子商圈租金522.62元/㎡/月，空置率仅5.10%。作为新兴核心商圈，展现出良好的市场活力。随着交子金融街多个写字楼项目陆续入市，区域办公与商业的协同效应将进一步增强。
未来成都优质零售物业市场将以春盐商圈、交子商圈为核心，次级商圈为支撑，形成多商圈共同发展的市场格局。
趋势五——品牌扩张趋谨慎，头部项目虹吸效应加剧
品牌选址逻辑转变
在经济环境承压背景下，品牌扩张节奏趋于谨慎，选址决策更加注重经营稳定性与销售确定性，优先布局客流基础稳固、运营能力较强的项目。太古里、万象城等头部项目持续录得优质品牌入驻，而次级项目的招商难度持续加大。
项目分化持续扩大
优质品牌资源向头部项目进一步集中，导致项目间招商难度与经营表现差异逐步扩大。这一趋势在零售市场尤为明显——头部项目的空置率远低于市场平均水平，租金溢价能力持续增强。
市场正在经历从“水涨船高”到“强者恒强”的结构性转变，项目间的分化将成为未来一段时间的常态。
