国金证券2025房地产行业策略报告指出，城中村改造政策支持范围从35个超大特大城市扩围至近300个地级及以上城市，新增100万套货币化安置。据测算，100万套城改货币化安置可带动开发投资1749-3525亿元（占前10月开发投资2%-4%），拉动商品房销售额3528-9720亿元（占前10月销售额5%-13%）。本文从政策扩围、拉动效应和落地节奏三个维度分析城中村改造对地产投资和需求的托底作用。
政策扩围至近300城，资金支持打通地方堵点
城中村改造的政策支持范围经历了三轮扩围。国金证券报告显示，2023年7月国常会审议通过指导意见时，支持范围仅为城区常住人口300万以上的35个超大特大城市；2024年1月扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市（约52个）；2024年11月住建部、财政部联合发文进一步扩大至近300个地级及以上城市。
政策扩围的核心意义在于打通地方政府的资金筹措堵点。符合条件的项目可获得政策性资金支持，包括专项债、城中村改造专项借款等。国金证券报告指出，扩围后更多城市能够启动符合条件的城中村改造项目，将有效托底房地产开发投资，带动房地产产业链上下游的业务增量。
从需求端看，城中村改造释放购房需求。通过货币化安置方式，拆迁居民获得补偿款后进入商品房市场购房，有助于部分城市去库存，加速供需平衡，促进房地产市场止跌回稳。同时，城中村改造改善居民居住条件、提升城市形象，拆除或改造后可完善城市功能。
100万套拉动投资1749-3525亿，销售3528-9720亿
国金证券报告对100万套城中村改造货币化安置的拉动效应进行了详细测算。在关键假设上：套均建面60-100平、拆除比例15%-25%、拆建比不超过2、货币化安置比例70%-90%、转化率70%-90%。
开发投资拉动方面，分为拆除投资、改造投资和新建投资三部分。中性情景下（套均80平、拆除比例20%、货币化安置80%、转化率80%），可带动开发投资约2576亿元，占今年1-10月开发投资86309亿元的3%。乐观情景下可达3525亿元（占4%）。
商品房销售拉动方面，不同情景下可带动销售额3528-9720亿元，占今年1-10月销售额76855亿元的5%-13%。国金证券报告指出，这些拉动效应将在未来几年随着各地项目的落地而持续释放。
从历史经验看，2015-2017年棚改货币化安置曾是推动三四线城市去库存的核心动力。本轮城中村改造虽然体量小于当年棚改，但政策扩围至300城、货币化安置的针对性更强，且主要集中在高能级城市，对改善型需求的释放效果值得期待。
表2：100万套城改货币化安置拉动效应测算| 情景 | 套均建面 | 开发投资拉动 | 销售拉动 |
|---|
| 中性 | 80平 | 约2576亿元 | 约6144亿元 |
| 乐观 | 100平 | 3525亿元 | 9720亿元 |
| 保守 | 60平 | 1749亿元 | 3528亿元 |
货币化安置比例是关键变量，落地节奏影响短期基本面
货币化安置比例和转化率是决定城中村改造实际拉动效应的关键变量。国金证券报告分析认为，当前不同城市的货币化安置比例存在较大差异，一线城市因房价较高、拆迁成本敏感，货币化安置比例可能偏低；而二三线城市推进货币化安置的意愿更强。
从落地节奏看，10月17日住建部提出新增100万套后，各地正在制定具体实施方案。国金证券报告预计，项目从规划到实施需要一定周期，拉动效应将在2025-2027年逐步释放。2025年是城中村改造的关键落地年，对开发投资和销售的托底作用将在明年逐步显现。
