国联证券研报指出，2024年9月24日央行宣布引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，平均降幅约50BP，2024年10月31日前批量调整。测算显示，存量按揭利率下调将拉低上市银行2024年净息差1.07BP、2025年净息差6.32BP。国有行受冲击最大（-7.15BP），股份行-5.08BP。但央行同步完善了商业性个人住房贷款利率定价机制，允许变更加点幅度及取消重定价周期最短为1年的限制，预计将大幅减少提前还贷。长期来看，按揭作为银行优质资产，规模企稳对银行利大于弊。
存量按揭利率下调50BP落地，国有行承受最大冲击
2024年9月29日，市场利率定价自律机制倡议商业银行原则上在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，平均降幅约50BP，不区分首套二套。叠加517新政放开按揭利率下限，此次影响相较2023年8月将更大。
以2024年6月上市银行数据测算，存量按揭利率下调50BP预计拉低上市银行2024年净息差1.07BP、2025年净息差6.32BP。分银行类型看，国有行按揭贷款占比22.66%为各类型最高，受影响最大（-7.15BP）；股份行按揭占比15.79%（-5.08BP）；城商行按揭占比11.05%（-3.27BP）；农商行按揭占比9.56%（-2.92BP）。建设银行（-8.27BP）、邮储银行（-7.84BP）、中国银行（-7.48BP）为受影响最大的三家银行。
提前还贷的根源：存量与新增利差持续扩大
提前还贷现象依旧显著。2023年新发放个人住房贷款6.4万亿元，但2023年末个人住房贷款余额较2022年末减少0.63万亿元，剔除正常到期还款部分，提前还贷规模预计不小。根源在于：存量按揭利率截至2024年7月仍高于4%（4.06%），而2024Q2新发个人住房贷款利率已降至3.45%，利差持续扩大。517新政放开按揭利率下限后，新发利率仍在下行，存量与新增利差进一步拉大。
居民投资端收益水平走低也是关键因素。工商银行1年期定期存款挂牌利率仅1.35%，微信理财通7日年化收益率1.67%，2024年上半年居民理财平均收益率仅2.80%。居民投资端收益低于负债端成本，因此选择提前还贷缩表。
新定价机制：从根源解决提前还贷问题
2024年9月29日，央行发布公告完善商业性个人住房贷款利率定价机制，核心变化包括：允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，借贷双方可通过协商变更合同调整加点幅度；取消利率重定价周期最短为一年的限制，自2024年11月1日起新签订合同可由借贷双方自主协商确定重定价周期。
新机制避免了过去加点幅度难以及时反映市场供需变化的问题，更加符合市场化原则，新老房贷利差难以持续积累。后续市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不再需要等待批量调整。提前还贷规模预计将明显收缩。
存量按揭利率下调：短期冲击息差，长期利大于弊
存量按揭利率下调短期对银行息差形成一定冲击，但若不下调，居民将持续提前还贷，银行优质资产规模将持续收缩。按揭贷款作为银行的压舱石资产，2024H1上市银行按揭贷款占比20.04%，虽然占比下降但仍是银行最优质的资产之一。
下调存量按揭利率能够保证银行按揭贷款规模稳定，避免银行不断缩表。叠加新定价机制实施后，提前还贷有望大幅减少，银行按揭规模有望企稳。从长期来看，此次政策调整对银行利大于弊。2024H1上市银行按揭贷款占比已从2021年的26.49%降至20.04%，随着新机制落地，按揭贷款占比有望企稳回升。
表：存量按揭利率下调50BP对主要上市银行2025年净息差影响| 银行 | 按揭贷款占比（2024H1） | 对2025年息差影响（BP） |
|---|
| 建设银行 | 25.11% | -8.27 |
| 邮储银行 | 27.27% | -7.84 |
| 中国银行 | 22.54% | -7.48 |
| 工商银行 | 22.15% | -6.97 |
| 农业银行 | 20.84% | -6.30 |
| 中信银行 | 18.27% | -6.20 |
| 招商银行 | 20.38% | -6.56 |
| 交通银行 | 17.67% | -5.54 |
| 上市银行（整体） | 20.04% | -6.32 |
