存量房收储在哪些城市跑出了速度？郑州、济南、福州、重庆走在了全国前列。太平洋证券报告详细拆解了郑州收储81个项目10.6万间、支付338亿元的操作细节，济南53个项目3.05万套、获商业银行授信143亿元的试点经验。收储的盈亏平衡是市场关注焦点——公寓类项目年投资回报率可达4%-6%、仅靠运营即可还本付息，住宅类项目仅1%-1.5%、需运营几年后择机出售部分资产。本文从郑州、济南、重庆三个案例解析收储落地模式与成本收益测算。
郑州——全国收储规模之首，81个项目338亿元
郑州城发安居有限公司由郑州城发集团全资持股，是郑州市保障性租赁住房运营管理主体。截至2024年9月20日，已累计投入运营人才公寓项目30个、约4万间，总面积166万平方米，预计2024年底达43个、约5万间。2025-2026年将以每年2-2.5万套规模投运，2026年底整体投运规模将超10万套（间）。
收购细节：郑州累计收购81个存量项目、10.6万间房源，总建筑面积428万平方米，支付交易金额338亿元，平均收购成本7897.2元/平方米。房源以公寓和住宅两种产品为主，45-65平方米公寓和90平方米住宅各占一半。采用集中化收购方式，以整栋、整单元、整层为主，地点为郑州市内8区，主要集中在三环到四环之间。收储定价采用“一项目一价”，委托五家第三方评估公司独立评估，剔除“异常”评估价后取均值。现房分三次付款：签约付20%，交割付至95%，5%尾款两年后支付。
收益测算：以嘉园美寓为例，30平方米公寓总成本约40万元（市场价33万+配置家具7万），月租金1000元，年化租金收益率3%。考虑政府200元/平方米补贴（6000元）和2%贴息，可实现1%-2%收益率。
济南——率先开展批量收购，贷款综合成本2.8%
济南是央行1000亿元租赁住房贷款支持计划首个落地城市。截至2024年3月末，济南落地项目53个、房源3.05万套、面积210万平方米，总投资额约233亿元，获商业银行贷款授信143亿元，发放贷款65亿元。实施主体为济南城发和济南城投两家市级国企，其中济南城发收购42个项目（25600套），济南城投收购11个项目（4997套）。
收购价格方面，济南城发通过公开招标以市场价格购入，从2022年至今连续六次发布招标公告，39家房地产企业中标，约80%公寓低于成本价购入。济南城投基本从其他国有企业和城投平台购买住宅，收购价格基本为成本价。资金成本方面，试点前济南城发从商业银行获取贷款利率普遍4%以上；试点后按前五年2%、后20年3%计算，25年综合成本2.8%。济南城投保障房项目贷款全部来自国开行，利率在3%以内，最低达2.2%。
收益测算：公寓项目如出租率达80%仅靠运营即可还本付息，年投资回报率4%-6%；住宅项目（90-160平方米）年投资回报率仅1%-1.5%，需运营几年后择机出售部分资产才能还本付息。
重庆——首批收购4207套，不到三周实现满租
2024年2月21日，重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金首批收购7个项目、合计4207套房源，集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院等“一点四区”人口聚集区，以70平方米以下小户型为主。6月23日首个项目佳寓光环店开业，月租金约1500元，较周边便宜约10%，不到三周实现满租。位于九龙坡区的半山郡店和高新区的翰林华庭店1000套房源计划2024年四季度投入运营。
5月23日重庆嘉寓发布征集公告，征集筛选符合条件项目17个、房源8197套。8月26日第二批签约收购7个项目、收购面积超11万平方米，装修改造后可提供保障性住房2600余套。
郑州/济南/重庆收储案例核心指标对比
表：郑州/济南/重庆收储案例核心指标对比| 城市 | 收储规模 | 交易金额 | 收购均价 | 贷款成本 | 公寓回报率 |
|---|
| 郑州 | 81个项目、10.6万间 | 338亿元 | 7897元/㎡ | 约3%，贴息2% | 1%-2%（含补贴） |
| 济南 | 53个项目、3.05万套 | 约233亿元 | 成本价/市场价 | 2.8%（25年综合） | 4%-6% |
| 重庆 | 首批4207套 | — | — | — | 满租运营 |
