国金证券发布2025地方两会房地产专题报告，梳理31个省市两会政府工作报告中房地产相关内容。22个省市（71%）明确提出城市更新行动计划，17个省市（55%）明确提出城中村改造工作，城市更新及城中村改造成为2025年住建工作重点。100万套城中村改造货币化安置可拉动投资2332-4230亿元、促进销售4704-11664亿元。十四五保障性租赁住房筹建进度达85.6%，保交楼交付率超90%，收储存量用地与建设“好房子”成为供给端两大主线。2025年地产实现“止跌回稳”目标概率较大。
城市更新与城中村改造——2025年住建工作核心抓手
2025年各省市两会政府工作报告中，城市更新和城中村改造成为高频关键词。22个省市（占比71%）明确提出城市更新行动计划，17个省市（占比55%）明确提出城中村改造工作。2025年1月3日国常会提出“支持各地因地制宜进行创新探索，建立健全可持续的城市更新机制”，随后全国城市更新工作部署视频会议要求“大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务”。高规格会议体现中央对城市更新的重视与支持，城市更新是今年扩内需、稳投资、促消费的重要抓手，预计年内各地城市更新行动有望加速落地。
城中村改造政策支持城市范围持续扩大——从2023年7月国常会时的35个超大特大城市，扩围至2024年1月的52个城区常住人口超200万城市，再扩围至2024年11月的近300个地级及以上城市。上海2025年计划启动25个城中村改造项目（同比+150%），浙江6万户（同比+122%），贵州3万户（同比+50%），四川10万户。核心城市扩围明显，若切实落地形成实物量，有望加快楼市止跌回稳。
100万套城改货币化——拉动投资4230亿、销售11664亿
国金证券测算，100万套城中村改造货币化安置可带动开发投资2332-4230亿元，占2024年开发投资100280亿元的2.3%-4.9%；可带动商品房销售额4704-11664亿元，占2024年销售额96750亿元的4.9%-12.1%。假设套均建面80-120平，拆除比例15%-25%，货币化安置比例70%-90%，转化率70%-90%，城改货币化安置或成为止跌回稳的关键抓手之一。
各省份2025年城中村改造计划显示，河南416个项目、四川10万户、浙江6万户、江苏5.6万户。2025年1月上海印发新型城镇化五年行动计划方案，提出到2025年底全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，到2026年底全面启动城中村整体改造项目。核心城市若城改切实落地，有望加快当地楼市止跌回稳进程。
保障房十四五收官——筹建进度85.6%，2025年计划下降
“十四五”期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套/间。截至2023年末已完成筹建573万套，2024年共计筹集配售型保障房、保障性租赁住房、公租房172万套/间，预计总进度约85.6%。已披露省份2025年保障房筹集计划普遍下降：江苏计划10万套（同比-58%），安徽3.5万套（同比-70%），山东1.5万套（同比-90%），广东1.5万套（同比-95%），四川2.2万套（同比-85%）。主要由于十四五收官之年剩余工作量较小，且保障房筹建强调“以需定供、以需定建”，存量房源需时间消化分配。
部分省份发放租赁补贴——江苏14万户，吉林4.5万户，海南1.6万户（同比+23%）。租赁补贴能减轻低收入群体租金支出压力、优化资源配置、激发租赁市场需求，为房地产稳定提供支撑。
供给端——收存量控增量，建设好房子
收储存量土地和存量商品房是2025年重点任务。24年4月政治局会议首提“消化存量和优化增量”，24年末中央经济工作会议提出“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”。18个省市计划盘活存量闲置土地资源，约10个省市明确提出处置/收购存量商品房。广东提出“运用专项债资金回收闲置存量土地，开展存量商品房收储工作”，北京“加强闲置土地盘活利用”。2月北京新增462.9亿元专项债用于棚改、城更及土地储备；广东发行307亿元专项债用于回收86个土地储备项目。随着专项债解决资金来源，收储进度有望提速。
控制增量方面，北京、吉林、重庆、四川、广东等明确“合理控制新增房地产用地供应”。建设好房子方面，四川、吉林、重庆、广东、山东、北京、新疆、浙江、云南、山西、天津、青海、江西均提出建设“好房子”。城镇人均住房建筑面积已超40平方米，住房发展从“有没有”转向“好不好”，好房子建设有望带动改善性住房需求释放。
2025年各省房地产核心政策汇总| 政策方向 | 涉及省份 | 核心内容 |
|---|
| 城市更新 | 22省 | 辽宁、浙江、湖北、四川、天津、安徽、河南等 |
| 城中村改造 | 17省 | 上海25个项目、浙江6万户、四川10万户 |
| 盘活存量 | 18省 | 广东、山东、河南、安徽、辽宁、云南、江苏等 |
| 控制新增用地 | 5省 | 北京、吉林、重庆、四川、广东 |
| 建设好房子 | 13省 | 四川、吉林、重庆、广东、山东、北京、新疆等 |
投资建议——城市更新+收储双主线布局
根据2025年地方两会信息，城中村改造有望进一步推进刺激购房需求，供给端收存量控增量利好行业供给维持低位，保交楼完成良好有利于居民购房信心修复，2025年地产实现“止跌回稳”目标概率较大。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市、主打改善性产品的绿城中国、滨江集团、中国海外发展；中介推荐贝壳；物企推荐华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司，受益于地方化债的城投公司，并购重组弹性标的，破净的央国企地产&建筑公司。
